Acord vânzare și grevare sarcini rang subsecvent explicatie juridică

Având în vedere prevederile Codului civil în această materie, era previzibil ca literatura de specialitate apărută după intrarea în vigoare a acestuia să semnaleze deja dificultatea legată de problema renunțării la înscrierea în cartea funciară a ipotecii legale. În opinia autorului citat, pe care o împărtăsim, se impune (până la intrarea în vigoare a efectului constitutiv al înscrierii în cartea funciară) un sistem tripartit de analiză a acestui subiect, pe care vom încerca să îl argumentăm în cele ce urmează.

I. Creanțe care beneficiază de ipotecă legală și reglementările aferente

Creanțe care beneficiază de ipotecă legală sunt reglementate în texte precum art. 2.386 C. civ., art. 591 alin. (2) C. Dintre cazurile de ipotecă legală reglementate de art. 2.386 C. civ. Ipoteca legală a vânzătorului asupra imobilului vândut pentru prețul datorat, incidentă și în cazul schimbului cu sultă sau al dării în plată cu sultă, garantează obligația de plată a prețului sau a sultei datorate și nu poate exista decât atunci când se transmit cu titlu oneros unele drepturi reale imobiliare.

Prin urmare, această ipotecă nu există în cazul vânzării cu rezerva dreptului de proprietate și este încă discutată în doctrină posibilitatea existenței ei în cazul unui bun viitor, chiar dacă se poate înscrie provizoriu o astfel de ipotecă în temeiul art. 898 pct. 1 C. civ. Creanța garantată în acest caz este prețul datorat, integral sau parțial (atunci când plata se face fragmentat) și nu poate exista pentru garantarea plății altor sume datorate în baza contractului de vânzare, respectiv rezultate din clauza penală sau din alte obligații asumate de părți.

Deși titularul creanței este vânzătorul, el poate indica în contract ca plata să se facă altei persoane, art. 1.475 C. civ. fiind suficient de explicit în acest sens; iar simpla indicare a unui nume și a unui cont nu presupune în mod necesar o cesiune de creanță. În ceea ce ne privește, (sub rezerva suspiciunilor pe care le poate trezi scopul unei astfel de opțiuni în materia prevenirii și combaterii spălării banilor) opinăm că nu există niciun impediment legal ca vânzătorul să indice ca plata să se facă în beneficiul unui terț, art. 80 alin. (1) din Legea nr. 36/1995 (LNP).

Referitor la art. 9 LNP, o amenajare contractuală corespunzătoare ar putea elimina din start posibilitatea apariției unui litigiu, deoarece executarea obligației de plată în condițiile indicate de titularul creanței liberează pe debitor similar cazului în care acesta ar fi efectuat plata direct titularului creanței, iar în caz de neexecutare autorul ar putea invoca remediul rezoluțiunii.

Evident că de ipoteca legală prevăzută la art. 2.386 pct. 1 C. civ. va beneficia tot titularul creanței, în speță vânzătorul, iar nu terțul în contul căruia se va efectua plata. În cartea funciară, cel care beneficiază de ipoteca legală va putea fi modificat doar în urma unei operațiuni juridice reglementate de dreptul comun, precum cesiunea de creanță (sau cesiunea dreptului de ipotecă separat de creanța garantată, dacă legea permite) încheiată în formă autentică, care se va înscrie în cartea funciară în condițiile prevăzute de art. 155 din Regulamentul ANCPI.

Este un truism faptul că, într-un contract de vânzare a unui bun imobil, ipoteca legală poate coexista concomitent cu pactul comisoriu, executarea silită a obligației de plată și rezoluțiunea fiind căi aflate la dispoziția creditorului unei obligații neexecutate, care le poate activa în funcție de interesul său.

Codul civil român recunoaște ca validă vânzarea bunului altuia, însă, în acest caz, ipoteca legală nu poate exista decât atunci când dreptul a fost transferat dobânditorului, deci fie după ce vânzătorul a devenit proprietarul bunului, fie după ratificarea vânzării de către adevăratul proprietar, iar prețul să fie, la acel moment, neplătit.

În acest caz, pregătirea înscrierii în cartea funciară a ipotecii legale este reglementată de art. 37 alin. (12) din Legea nr. 7/1996, care prevede că promitentul achizitor poate cere înscrierea ipotecii legale asupra imobilului pentru restituirea sumei plătite în contul acesteia, iar sintagma „va putea cere” indică caracterul său normativ dispozitiv.

II. Ipoteca legală a promitentului-achizitor

Ipoteca legală a promitentului-achizitor, reglementată de art. 2.386 pct. 2 C. civ., garantează restituirea sumelor plătite de promitentul-achizitor în cazul neexecutării obligațiilor asumate de contractantul său. Beneficiază orice promitent-cumpărător care a plătit contractantului său o sumă de bani în vederea cumpărării unui imobil înscris în cartea funciară. Obiectul derivat trebuie să fie un imobil înscris în cartea funciară; dreptul promis spre vânzare poate fi nu numai cel de proprietate asupra întregului bun, ci și asupra unei cote-părți sau drepturi de uzufruct sau de superficie.

Înscrierea în cartea funciară a acestei ipoteci legale nu face obiectul reglementării de la art. 902 alin. (2) pct. 12 C. civ. pentru că este separată de notarea promisiunii. Textul legal se referă la ipotecă și la radierea ei în art. 37 alin. (12) din Legea nr. 7/1996. Poate părea surprinzător faptul că, imediat după intrarea în vigoare a Codului civil, notarii au crezut că menționând existența ipotecii legale în beneficiul promitentului-cumpărător și formulând doar cererea de notare a promisiunii, registratorii vor înscrie ipoteca legală, însă nu s-a întâmplat în practică deplinei conformități.

Prin urmare, înscrierea se realizează doar la cerere, nu din oficiu, în condițiile prevăzute de art. 906 alin. (1) C. În plus, nu este obligatoriu ca promitentul-cumpărător să beneficieze de ipotecă legală dacă dorește să renunțe la acest drept, și nu este obligatoriu să ceară înscrierea ei în cartea funciară odată cu notarea promisiunii.

Caracterul esențial al creanței garantate cu ipotecă legală este demonstrat de art. 2.386 pct. 4 C. civ. referitor la ipoteca legală în contractul de întreținere, o reglementare complexă ce a generat controverse în practică. În această ipotecă, deși poate părea stranie, există o raționare: ipoteca garantează o creanță care poate să nu exista niciodată, dacă părțile se înțeleg altfel în contractul de întreținere.

În ceea ce privește înscrierea în cartea funciară a acestei ipoteci legale, normele legale [art. 2.386 și 2.249 C. civ., respectiv art. 37 alin. (6) din Legea nr. II] prevăd că ipoteca poate fi înscrisă în unele cazuri din oficiu, iar în altele doar la cerere, în funcție de normele de publicitate și de reglementările ANCPI. De asemenea, în anumite situații, cum ar fi promisiunile bilaterale de vânzare sau antecontractele, pot apărea dispute privind necesitatea clarificării în cuprinsul promisiunii despre înscrierea ipotecii legale.

Notarea intenției de înstrăinare sau de ipotecare este prevăzută de art. 902 alin. 2 pct. 14 NCC și are o reglementare distinctă în art. 904 și 905, după modelul vechii legi a cărților funciare, producând efecte de drept substanțial ce depășesc simpla opozabilitate. Pt. că aceasta produce efecte de publicitate diferențiate, registratorii au datoria de a verifica forma actului, iar înscrierea poate fi retrasă în anumite condiții.

III. Notarea și opozabilitatea în cartea funciară

Notarea intenției de a înstrăina sau ipoteca nu este suficientă pentru a crea automat proprietate; efectul constitutiv al înscrierii drepturilor reale apare la data înregistrării cererii de înscriere, conform art. 885 alin. 1 NCC. Notarea nu indisponibilizează imobilul, dar înscrierile ulterioare efectuate împotriva celui care a notat intenția se radiază dacă sunt incompatibile cu dreptul a cărui transmitere sau constituire a fost notată.

În cazul în care se notează intenția de ipotecare și ulterior se constituie un drept de uzufruct, se aplică dispozițiile art. 902 alin. 2 pct. 8 NCC și reglementările pentru radiere în funcție de rangul drepturilor. Notarea intenției de înstrăinare poate fi urmată de înscrierea legilor reale, iar în situații de concurență între titulari, regulile de prioritate pot fi vulnerate dacă nu se respectă termenele legale.

Dobânditorul nemijlocit are obligația de a cerceta cuprinsul cărții funciare și înscrisurile aferente, conform art. 901 alin. 2 NCC, iar subdobânditorul nu poartă aceeași obligație decât pentru titlurile de transmitere ulterioare. În lipsa notării, faptele sau rapoartele juridice pot fi opozabile doar dobânditorului nemijlocit în cadrul informării relative. Notarea intenției de a înstrăina sau ipoteca sare peste reglementările privind forma și publicitatea, dar produce efecte de opozabilitate dacă este urmată de înstrăinarea sau ipotecarea ulterioară.

Notarea nu produce efecte de publicitate asupra terților în mod automat, însă poate crea opozabilitate față de cocontractant, diferențiindu-se între dreptul real și dreptul de creanță, care se transmite doar prin înscriere. Astfel, prioritățile între mai multe drepturi pot fi tratate diferit față de notarea intenției, iar radierea se poate face în cazul în care înscrierile viitoare sunt incompatibile cu dreptul notat.

IV. Clauza de inalienabilitate și fuziunea cu alte concepte

Clauza de inalienabilitate poate fi expresă sau subînțeleasă și poate îmbrăta forma substituției fiduciare, prevăzută de art. 627 alin. 3 NCC. În cazul clauzei de inalienabilitate expresă, aceasta este în favoarea înstrăinătorului (sau a unui terț) și în sarcina dobânditorului, iar pentru opozabilitatea acesteia se impun formalități de publicitate, inclusiv notarea în cartea funciară. Clauza de inalienabilitate subînțeleasă poate deriva din promisiunea unilaterală de vânzare sau din promisiunea bilaterală de vânzare, sau din vânzarea cu rezerva proprietății și are efecte similare, dar cu o regim de opozabilitate diferit.

Diferența dintre notarea intenției de a înstrăina sau ipoteca și înscrierea provizorie este relevantă: în cazul intabulării, dreptul real apare de la data înscrierii cererii; în cazul intenției, se poate produce opozițiune în funcție de natura actului (negotium vs. precontractual). Dacă o notare trebuia să înlesnească publicitatea dreptului în precontract, iar ulterior dreptul real apare, radierea se poate face în cazul incompatibilității între notări.

V. Planuri, practică judiciară, și aspecte practice în vânzarea-cumpărarea imobilelor

În practică, planificarea unei vânzări imobiliare implică verificări ample: extrase din Cartea Funciară, verificări privind ipoteci, drepturi de preempțiune, sarcini asupra proprietății, și situația de mentenanță a clădirilor (condominiu, asociația de proprietari). Este recomandabil să se întocmească contractul de vânzare-cumpărare semnat de părți și autentificat notarial pentru a asigura efectele translative de proprietate, iar cumparatorul trebuie să fie informat despre vicii ascunse și despre riscurile legate de publicitatea drepturilor reale.

Conducerea procesului poate implica administrarea fiduciara pentru plata prețului de vânzare-cumpărare, iar notarul poate autentifica semnătura părților. Costurile acestei proceduri pot varia între 1% și 2,5% din suma contractului, în funcție de complexitatea tranzacției. Dacă se apelează la un agent imobiliar sau la consultanța juridică, există costuri corespunzătoare, iar datele personale ale cumpărătorului și vânzătorului se înregistrează în detaliu în contract.

În contractul de vânzare-cumpărare se stabilește obiectul vânzării, prețul, modalitățile de plată, momentul transferului, condițiile suspensive, și, dacă este cazul, asumarea de sarcini (ipotecă, servituți). Este esențial să se precizeze dacă garajul sau locul de parcare sunt incluse în transfer. De asemenea, se pot include condiții de retragere și termene pentru predare, iar la data predării cumpărătorul dobândește fructele și beneficiile obiectului, iar riscurile trec la cumpărător de la acea dată, cu excepția unor aranjamente contrare.

În cazul apartamentelor, contractul poate includ un plan de condominiu, hotărâri ale adunărilor, și informații despre rezerva Asociației de Proprietari. Pentru posibilele vicii, vânzătorul este obligat să avertizeze cumpărătorul înainte de încheierea vânzării; viciile ascunse pot genera despagubiri sau alte remedii. Este recomandabil să consultați un avocat sau un notar pentru verificarea legalității contractului și a clauzelor fiduciarei, dacă este necesară.

În final, vânzătorul poate garanta caracterul obiectului achiziției, iar promisiunile de garanție pot fi înscrise în contract. Dacă este necesar, se poate înființa un cont escrow pentru asigurarea plății, iar ordinea de prioritate poate fi solicitată pentru protejarea intereselor până la înregistrarea efectivă în cartea funciară. Notarea preempțiunii poate facilita exercitarea dreptului în fața terților, iar în cazul cumpărării prin promisiune de vânzare sau antecontract, promisiunea poate genera un temei pentru o acțiune în locul contractului autentic.

1. Analiza creanțelor cu ipoteci legale conform art. 2.386 C. civ. și art. 591 alin. (2) C.
2. Determinarea obiectului ipotecii legale pentru promisiunea de achiziție (proprietate, cote-părți, uzufruct etc.).
3. Verificarea înscrierilor în cartea funciară și observarea efectelor de opozabilitate.
4. Planificarea etapei de publicitate și hotărârea cu privire la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu sau fără fiduciară.

Tabloul sintetic al situațiilor de fapt și drept

V. Notă asupra practicii și a terminologiei

Este important să distingem între notarea intenției de a înstrăina sau ipoteca și înscrierea provizorie a unui drept real: prima produce efecte de opoziție și publicitate, a doua poate fi translativă și face dreptul real să apară în registrul public încă din momentul cererii de înscriere. În cazul clauzelor de inalienabilitate, există atât prevederi explicite, cât și situații în care clauza este subînțeleasă, cu efecte diferite asupra opozabilității față de terți și asupra rangului ipotecilor. Reglementările actuale pun accent pe forma și supravegherea de către registratori, având în vedere complexitatea relațiilor între înscrierea ipotecilor, preemțiuni și transmiterea drepturilor de proprietate.

Înainte de încheierea oricărui contract de vânzare-cumpărare, este esențial să obțineți un extras actual din Cartea Funciară, să verificați ipoteci, sarcini, drepturi de preempțiune, și să evaluați eventualele vicii ascunse. Un avocat poate verifica legalitatea contractului, poate coordona administrarea fiduciară a plății, iar un notar poate asigura autentificarea semnăturii. Pentru tranzacții complexe, costurile pot varia de la 1% la 2,5% din suma contractului, iar comisionul agentului poate adăuga un cost suplimentar. Astfel, pregătirea și verificarea atentă a tuturor elementelor asigură o transferare sigură a dreptului de proprietate și a publicității ipotecare în Cartea Funciară.

tags: #acord #vanzare #si #grevare #sarcini #rang

Postări populare:

• Evoluția familiei în Bafta Charlie Sezonul 3
• Servicii de anestezie în obstetrică pentru mamă și copil, Cluj-Napoca
• Ghid complet despre chiuretajul inchis: informatii esentiale
• Contribuția profesorului Ovidiu Ciobanu la chirurgia pediatrică în contextul tradiției clinice românești
• Achiziții esențiale pentru bebeluș: ce să cumperi înainte de venirea lui