Parlamentul României a adoptat prezenta lege, care se aplică proprietarilor, chiriașilor, asociațiilor de proprietari și asociațiilor de chiriași din condominii. Dispozițiile generale definesc conceptele esențiale precum atestat, cotă-parte indiviză, locatar, părți comune și unitate de proprietate imobiliară, oferind un cadru pentru organizarea și funcționarea condominiilor.
Definiții și obiectivele legislative
Art. 2. atestat - actul care dovedește calitatea de administrator de condominii, prin care persoanele fizice care dețin certificate de calificare, conform lit. contract de administrare, pot presta activități în cadrul asociației. cotă-parte indiviză - cota-parte de proprietate comună forțată, exprimată procentual, care îi revine fiecărui proprietar și este calculată ca raportul dintre suprafața utilă a proprietății individuale și suma suprafețelor utile ale tuturor proprietăților individuale din condominiu. locatar - persoana fizică sau juridică care, în baza unui contract de locațiune, dobândește dreptul de folosință a unei locuințe sau spații contra unui preț. părți comune - părțile din clădire și terenul aferent, destinate folosinței tuturor proprietarilor, având natura de bunuri accesorii raportate la proprietățile individuale. unitate de proprietate imobiliară - proprietatea individuală definită conform legii, alături de cota-parte indiviză din proprietatea comună.
Dispoziții generale și aplicabilitate
Art. 3. În sensul art. 2, un ansamblu rezidențial poate include locuințe și construcții cu altă destinație, cu proprietăți comune și individuale. Art. 4. Unitățile de proprietate imobiliară din condominii se supun prevederilor prezentei legi ca entități individuale. În aplicarea legii, dovada dreptului de proprietate se face potrivit Codului civil.
Organizarea Condominiumelor și registrul juridic
Art. 5. În cazul modificării suprafeței utile a unei proprietăți, toate cotele-părți se modifică proporțional. Art. 6. Pentru înscrierea condominiului se aplică prevederile legale de cadastru; condominiile se identifică prin adresă poștală și, unde este cazul, prin număr cadastral și carte funciară. Art. 7. În cazul unităților cu mai mulți proprietari, raporturile de coproprietate sunt reglementate de dreptul comun. Art. 8. Unitățile deținătoare ale cărților tehnice au obligația să transmită asociațiilor de proprietari cărțile tehnice ale construcțiilor la solicitare, iar copiile proiectelor de clădiri se eliberează, costul copiilor fiind suportat de asociația solicitantă.
Relația cu autoritățile locale și transparența informațiilor
Art. 9. Dacă în condominiu există spații aparținând domeniului public sau privat al statului, reprezentarea statului în asociația de proprietari poate fi asigurată cu acordul proprietarului. Art. 10. Autoritățile locale asigură, la cerere, informarea asociațiilor și proprietarilor despre cadrul normativ al organizării și funcționării asociațiilor. Compartimentele indicate în art. 10 oferă suport pentru clarificări și intervenții.
Procedura de înființare și funcționare a asociațiilor de proprietari
Art. 11. Consecințele nerespectării organizării și gestionării proprietății comune sunt de natură juridică pentru toți proprietarii sau reprezentanții acestora. Art. 12. Asociația dobândește drepturi și își asumă obligații față de terți în vederea administrării condominiului. Art. 13. Dacă este cazul, asociațiile din diferite scări pot reglementa raporturile tehnice comune prin anexă la acordul de asociere. Art. 15. Înainte de constituirea asociației, proprietarii se întrunesc pentru a hotărî înființarea sau reorganizarea asociației de locatari în asociație de proprietari, desemnând persoana fizică sau juridică responsabilă de acordul de asociere și statut, stabilind termene, convocări și modalități de costuri. Statutul stabilește reguli de organizare și atribuțiile structurale, inclusiv cele ale asociației, adunării generale, comitetului executiv, cenzorului și administratorului de condominium.
Art. 16. Hotărârea de constituire se consemnează într-un proces-verbal înregistrat în registrul unic al asociației, fiind semnat de toți proprietarii consimțitori. Pentru absenți, consimțământul poate fi exprimat prin semnarea procesului-verbal în termen de 30 de zile. Art. 17. Cererea de dobândire a personalității juridice împreună cu statutul, acordul de asociere și procesul-verbal se depune la judecătoria competentă. Înscrierea ulterioră a proprietarilor lipsă la adunarea de constituire se face la cererea scrisă, prin act adițional. Pierderea calității de proprietar încetează statutul de membru. Art. 19. După înființare, asociația se identifică prin denumire, adresă, încheierea instanței și cod fiscal; toate asociațiile trebuie să afișeze sediul și denumirea pe peretele exterior al imobilului, în proximitatea accesului.
Condiții de funcționare pentru asociațiile de proprietari și de chiriași
Art. 22. Regulamentul condominiului impune tuturor proprietarilor, chiriașilor și găzduiților să respecte regulile. Nerespectarea poate fi sesizată către președinte sau comitetul executiv. Art. 23. Asociațiile de chiriași se organizează conform Ordonanței Guvernului nr. 26/2000, aprobată prin Legea nr. 246/2005, cu modificări. Art. 24. Administrarea părților comune către asociațiile de chiriași se face pe baza unui contract de dare în administrare, cu acordul majorității chiriașilor membri. Art. 25. Asociațiile de chiriași desfășoară doar activitățile prevăzute în contractul de dare în administrare. Art. 26. Darea în administrare nu afectează drepturile și obligațiile titularului dreptului de proprietate.
Drepturile proprietarilor și mecanismele de contingență
Art. 27. Toți proprietarii membri au dreptul să participe la adunarea generală cu drept de vot, să candideze și să fie aleși, cu capacitate deplină de exercițiu. Art. 28. Proprietarii au dreptul să fie informați despre toate documentele asociației, să solicite copii, să primească explicații privind calculul cotei de contribuție și să conteste în scris în termen de 10 zile de la afișarea listei de plată. Dacă nu se facilitează accesul, pot notifica comitetul și cenzorii, iar în caz de nesoluționare, se pot adresa compartimentelor abilitate sau instanțelor. Art. 29. Dacă o hotărâre contravine legii sau prejudicia interesele proprietarilor, aceștia pot contesta, în termen de 60 de zile, hotărârea în justiție sau pot solicita anularea/ repararea pagubei. Orice persoană prejudiciată poate notifica compartimentele corespunzătoare sau instanțele.
Art. 30. Notificările prevăzute se întocmesc conform dispozițiilor legale, iar asociația de proprietari este condusă de adunarea generală. Votul fiecărui proprietar are o pondere egală cu cota-parte din proprietatea comună. Un membru poate reprezenta un alt proprietar prin împuternicire, iar un membru poate reprezenta, în scris, maximum încă un alt membru absent. Dacă o decizie este contrară legii sau poate implica daune semnificative minorității, orice proprietar poate iniția acțiune în justiție în termen de 60 de zile de la adoptare. Adunarea generală poate adopta hotărâri cu majoritatea membrilor prezenți; dacă la prima convocare nu se întrunește cvorumul, adunarea poate fi reconvocată în 10 zile, iar la reconvocare hotărârile pot fi adoptate indiferent de numărul membrilor prezenți, cu majoritatea celor prezenți. Hotărârile adunării generale sunt obligatorii pentru toți proprietarii, inclusiv pentru cei absenți sau ne-membri ai asociației.
Resurse vizuale
Infografic despre structura asociației de proprietari, drepturi și obligații, fluxul de decizie în adunarea generală și etapele constituirii asociației.
Hartă a fluxurilor administrative locale în cadrul reglementărilor pentru condominii, inclusiv rolul compartimentelor art.10.
Diagramă de proces pentru înființarea unei asociații de proprietari: de la întâlnirea inițială până la dobândirea personalității juridice.
Note despre înregistrare și actualizări
Actul este reprodus în forma publicată în Monitorul Oficial al României și nu include posibile modificări ulterioare. Pentru versiuni actualizate, se recomandă accesul la Legea 5 care oferă versiuni actualizate, fără mesaj publicitar.
Convocarea corectă a adunării generale, conform art. 47 din legea 196/2018
tags: #ad #gen #in #condominiu #in #primul