Prin contractul de locațiune o parte, locator, asigură celeilalte părți, locatarul, folosinta unui bun pe o perioadă determinată, în schimbul unei chirii. Codul Civil reglementează în mod sistematic obligațiile locatorului legate de predare, întreținere, reparații și asigurarea folosinței liniștite, precum și efectele vicilor și tulburărilor de drept sau de fapt asupra bunului în locațiune. Primul obiectiv este să se mențină bunul în stare corespunzătoare utilizării pe durata locațiunii și să se asigure folosința liniștită și utilă a bunului pentru locatar.
Obligațiile fundamentale ale locatorului
- Predarea bunului în stare corespunzătoare utilizării: Locatorul este obligat să predese bunul împreună cu toate accesoriile sale în stare corespunzătoare utilizării, pentru utilizarea conform destinației stabilite prin contract. Cheltuielile de predare sunt în sarcina locatorului.
- Menținerea bunului în stare corespunzătoare de întrebuințare: Locatorul trebuie să efectueze toate reparațiile necesare pentru a menține bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare pe toată durata locațiunii, conform destinației. Dacă apare o nevoie de reparații care intră în sarcina locatorului, iar acesta nu ia măsurile necesare, reparațiile pot fi făcute de locatar.
- Asigurarea folosinței liniștite și utile: Locatorul trebuie să întreprindă toate măsurile pentru a asigura locatarului folosința liniștită și utilă a bunului pe întreaga perioadă a locațiunii; trebuie să se abțină de la orice fapt care ar împiedica sau stânjeni această folosință.
Aceste trei obligații sunt clar conturate în articolele 1.786-1.790 din Codul Civil, iar practic ele definesc cadrul în care locatorul acționează ca garant al funcționalității bunului închiriat. Dacă reparațiile necesare intră în sarcina locatorului, iar acesta nu acționează de îndată, locatarul poate efectua reparațiile, potrivit art. 1.788-1.789.
Reparațiile: împărțirea sarcinilor
Conform art. 1.788-1.791, locatorul este debitorul reparațiilor care țin de întreținerea și conservarea bunului pentru a menține folosința conform destinației. Reparațiile curente, necesare din uzanța utilizării, rămân în sarcina locatarului, dacă nu există stipulații contrare. În caz de vicii ascunse sau de viciile obiectului, locatorul răspunde pentru vicii înlăturate, iar dacă nu înlătură viciile în termenul rezonabil, locatarul poate solicita o scădere proporțională a chiriei sau rezilierea contractului, precum și daune-interese în caz de prejudiciu.
Art. 1.789 prevede obligația locatorului de a asigura folosința liniștită și utilă, iar art. 1.790 limitează răspunderea locatorului pentru viciile apărute la momentul predării, dacă locatarul nu le-a reclamat. În cazul viciilor aparente la încheierea contractului, locatorul poate fi exonerat de răspundere dacă locatarul nu a informat despre vicii în condițiile art. 1.690 alin. (3).
Notificarea și urgențele
Art. 1.801 stipulează că locatarul trebuie să notifice imediat locatorului necesitatea efectuării reparațiilor ce țin de sarcina locatorului. Dacă există urgențe, locatarul poate începe reparațiile și dobânzile la sumele avansate curg de la data înștiințării.
Condiții și efecte ale viciilor
Garanția locatorului pentru vicii ascunse se aplică atât în cazul bunului existent la momentul locării cât și pentru vicii apărute pe durata locațiunii. Dacă vicii aparente nu sunt înlăturate în timp util, locatarul poate solicita scăderea chiriei, rezilierea contractului sau daune-interese, în funcție de gravitatea și impactul asupra folosinței. Locatorul nu este garant pentru viciile aparent la predare pe care locatarul nu le-a reclamat conform art. 1.690 alin. (3), dar poate fi obligat la despăgubiri pentru prejudiciile cauzate viciilor aparente ce afectează viața, sănătatea sau integritatea locatarului (art. 1.790 alin. (2)).
În cazul în care un terț pretinde un drept asupra bunului, locatorul este dator să apere locatarul chiar dacă nu există o tulburare de fapt. Dacă terțul comunică tulburarea, iar locatorul nu o înlătură, locatarul poate cere o scădere proporțională a chiriei (art. 1.794).
Predarea, restituirea și perioada contractului
Predarea bunului în stare corespunzătoare pentru utilizare este o obligație esențială a locatorului. Restituirea bunului la încetarea contractului se face în condițiile stabilite în contract, iar locatarul trebuie să păstreze bunul în stare corespunzătoare până la încheierea contractului și să-l restituie la terminarea locației (art. 1.796-1.797).
Durata maximă a locațiunii este de 49 de ani; dacă părțile stabilesc un termen mai lung, acesta se reduce automat la 49 de ani (art. 1.786-1.798). În cazul locațiunii pentru perioade mai lungi decât 5 ani, locatorul trebuie să aibă capacitate de exercițiu deplină; dacă nu, efectele contractului se limitează la 5 ani (art. 1.654-1.655 și 1.1784 NCC, în governarea noilor reglementări).
Despăgubiri pentru lucări și îmbunătățiri
Noul Cod Civil prevede că proprietarul are dreptul de a păstra îmbunătățirile efectuate de locator sau de a solicita despăgubiri dacă aceste lucrări au fost efectuate fără acordul proprietarului. Dacă proprietarul aprobă lucrările, acesta este obligat să plătească costurile lucrărilor, cu excepția înțelegerilor contrare între părți.
În situațiile urgente, locatarul poate efectua lucrări fără autorizația expresă a proprietarului, iar dobânzile costurilor reparării vor curge de la data primirii instiintării către proprietar.
Sublocarea, cesiunea și dreptul de preferință
Codul Civil prevede clar că locatarul poate cesiona locațiunea în tot sau în parte, dacă nu i-a fost interzis expres. Pentru bunuri mobile este necesar acordul scris al locatorului. Noul Cod Civil clarifică de asemenea interdicția, posibilitatea sublocării totale sau parțiale fiind reglementată conform acordului părților. Dreptul de preferință al locatarului la încheierea unui nou contract de locațiune este păstrat, în condițiile respectării obligațiilor din contractul anterior, iar perioada de efect a acestui drept este stabilită în acord cu durata inițială a contractului.
Avantaje practice ale aplicării reglementărilor moderne
- Stabilitatea termenului și claritatea obligațiilor de întreținere între părți;
- Protecția locatarului împotriva vicilor ascunse și a tulburărilor de drept;
- Reglementarea clară a reparațiilor urgente și dreptul locatarului de a deține folosinta neîntreruptă;
- Posibilitatea de a solicita despăgubiri sau rezilierea contractului în cazurile de vicii majore;
- Răspunderea pentru îmbunătățiri, cu reguli clare despre cine suportă costurile și eventualele returnări.
Dosar Penal: Drepturi și Obligații! ⚖️Suspect, inculpat sau martor într-un dosar penal?
Rezumat operațional al regulilor esențiale
Locatarul trebuie să notifice imediat locatorului necesitatea reparațiilor ce țin de sarcina acestuia. Reparațiile curente sunt în sarcina locatarului, iar reparațiile majore, necesare pentru menținerea bunului în stare corespunzătoare, intră în sarcina locatorului. Dacă viciile nu sunt înlăturate la timp, locatarul poate reduce chiria sau poate rezilia contractul, iar în caz de prejudicii poate solicita daune-interese. Predarea bunului trebuie realizată în starea pentru utilizare, iar bunul împreună cu accesoriile sale trebuie predat integral. Durata locațiunii este limitată la maximum 49 de ani, iar în cazul depășirii acestei perioade, termenul se reduce la 49 de ani. Locatarul are dreptul de preferință la încheierea unui nou contract în condiții similare, după încetarea contractului anterior, în funcție de durata inițială a acestuia.
tags: #care #sunt #lucrarile #in #sarcina #locatorului
Postări populare:
- Născut în versuri: tradiție, lege și rugăciune pe drumul spre viață
- Cum să folosești corect un marsupiu cu scaunel pentru bebeluși
- Cauzele ciclului menstrual neregulat și legătura lor cu un test de sarcină pozitiv: ghid detaliat
- ghid clinic pentru controlul rapid al hemoragiei post-partum
- Roluri ale lui Bebe Cotimanis în Triunghiul Morții