Un teren liber de sarcini reprezintă garanția că nu există datorii, litigii sau alte drepturi reale care ar putea afecta utilizarea acestuia pentru construcții. Verificarea statutului juridic al terenului este esențială înainte de orice tranzacție sau proiect imobiliar, pentru a evita problemele neprevăzute și blocajele legale. Un teren se consideră liber de sarcini atunci când nu există ipoteci, popriri, interdicții de construire sau servituți înscrise asupra acestuia. În plus, terenul nu trebuie să fie obiectul vreunui litigiu sau să fie parte din proprietatea statului sau a unei instituții publice.
Mulți cumpărători se întreabă cum pot verifica aceste aspecte rapid și sigur. Extrasul de carte funciară pentru informare este documentul principal care oferă imaginea completă a situației juridice a terenului. Secțiunea C din acest extras este cea care conține toate sarcinile. Dacă nu există înscrieri aici, terenul este liber de obligații.
Certificatul de urbanism nu dovedește direct că un teren este liber de sarcini, însă evidențiază dacă există restricții urbanistice sau servituți de utilitate publică. Actul de proprietate demonstrează cine are dreptul legal asupra terenului. Poate fi un titlu de proprietate, contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor sau hotărâre judecătorească. Fără acest document corect și actualizat, nu se poate face dovada dreptului de a dispune de teren. Certificatul fiscal confirmă faptul că nu există datorii sau impozite neplătite la zi pentru teren. Uneori, pentru a dovedi că terenul este liber de sarcini, pot fi necesare și alte avize.
Situații excepționale care pot afecta dreptul de proprietate
Există și situații excepționale reglementate prin lege prin care dreptul de proprietate privată poate fi limitat sau chiar transferat. Acestea includ rechiziția și expropriere.
Rechiziția
Rechiziția este reglementată în Legea nr. 132/1990 privind reevaluarea și amortizarea activelor din patrimoniul agentului economic, precum și în alte acte normative. Rechiziția este o limită a dreptului de proprietate privată și reprezintă o măsură excepțională prin care un organ al administrației de stat îi obligă pe cetățeni să cedeze temporar folosința unui bun mobil sau imobil pentru nevoile statului. Prin nevoile statului înțelegem cazurile de declarare a mobilizării totale sau parțiale ori a stării de război, de instituire a stării de asediu sau de urgență, ori în scop de prevenire, localizare și înlăturare a urmărilor unor dezastre. După expirarea perioadei pentru care este făcută rechiziția sau la încetarea cauzelor care au determinat luarea aceste măsuri, bunurile se restituie celor de la care au fost rechiziționate. Dacă bunurile au suferit degradări sau devalorizări, proprietarii au dreptul la despăgubiri.
Exproprierea
Exproprierea este reglementată în art. 44 alin. (3) și (6) din Constituție, art. 562 alin. (3) din Noul Cod Civil, în Legea nr. 33 din 27 mai 1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică și în Hotărârea de Guvern nr. 1077/2005 pentru aprobarea normelor de aplicare a prevederilor Legii nr. 33/1994. Exproprierea este o operațiune juridică prin care un bun imobil trece din proprietatea privată în proprietatea publică, în vederea executării unor lucrări de utilitate publică, însă cu plata unei despăgubiri drepte și prealabile. Art. 2 al Legii nr. 255/2010, face o enumerare a lucrărilor pe care însuși legiuitorul le-a declarat ca fiind de utilitate publică.
Pentru a se realiza exproprierea, sunt necesare două condiții esențiale:
- Existența unei cauze de utilitate publică. În art. 5 din Legea nr 33/1994 se prevede că „Utilitatea publică se declară pentru lucrări de interes național sau local”. Nu poate fi invocată o altă cauză de utilitate publică, cu excepția ipotezei în care utilitatea publica este declarată prin lege.
- Existența unei despăgubiri drepte și prealabile. Despăgubirea dreaptă înseamnă că ea trebuie sa acopere întreaga pierdere suferită de persoanele afectate de măsura exproprierii. Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauza proprietarului sau altor persoane îndreptățite. Caracterul prealabil este de rang constituțional, deoarece numai daca despăgubirea este plătită înainte de trecerea bunului în proprietatea publică, titularul dreptului de proprietate asupra imobilului își păstrează aceeași valoare a activului patrimonial. Evaluarea despăgubirilor se face de o comisie formată din trei experți care emite o expertiză. Această expertiză nu este însă obligatorie pentru instanța de judecată.
Exproprierea se dispune prin hotărâre judecătorească. Principiul separației puterilor în stat este una dintre cele mai eficiente bariere în calea abuzului de putere. În materia exproprierii, abuzul de putere ar produce consecințe extrem de grave, deoarece ar afecta dreptul de proprietate privată, un drept fundamental al omului. Dacă expropriatorul își manifestă intenția de a închiria imobilul, expropriatul are un drept de prioritate la închiriere.
Confiscarea: o măsură penală cu implicații asupra proprietății
Confiscarea este reglementată în art. 44 alin. (9) din Constituție, care prevede că „Bunurile destinate, folosite sau rezultate din infracțiuni ori contravenții pot fi confiscate numai în condițiile legii.”. Același text este reluat în mod asemănător de art. 112 din Codul Penal. Așadar, cazurile și condițiile în care poate să intervină confiscarea unor bunuri trebuie să fie expres prevăzute în lege. Ca o măsură specială de protecție, art. 44 alin. (8) din Constituție prevede că “Averea dobândită licit nu poate fi confiscată. Mai există și o altă formă de confiscare, și anume confiscarea extinsă, reglementată în art. 112 din Noul Cod Penal. Aceasta este definită drept o măsură de siguranță, având practic aceeași finalitate ca măsura confiscării speciale, însă permite confiscarea și a altor bunuri decât cele prevăzute la art. 112 NCP.
Interacțiunea dintre măsurile asigurătorii penale și executarea silită
Practica judiciară a ultimilor ani arată că dispozițiile Codului de procedură penală care permit luarea măsurilor asigurătorii și cele ale Codului penal privind confiscarea specială sau extinsă vin deseori în concurs cu prevederile Codului de procedură civilă ori ale altor legi care se referă la executarea silită a bunurilor supuse unor astfel de măsuri. Măsurile asigurătorii constau în indisponibilizarea unor bunuri mobile sau imobile, prin instituirea unui sechestru asupra acestora. Procedura aplicării sechestrului este descrisă de dispozițiile art. 252 şi art. 253 C. pr. pen., fiind relevante în special prevederile art. 253 alin. (4), potrivit cărora "pentru bunurile imobile sechestrate, procurorul, judecătorul de cameră preliminară sau instanţa de judecată care a dispus instituirea sechestrului cere organului competent notarea ipotecară asupra bunurilor sechestrate, anexând copie de pe ordonanţa sau încheierea prin care s-a dispus sechestrul şi un exemplar al procesului-verbal de sechestru".
Înalta Curte de Casație și Justiție, prin decizia nr. 2/2018 pronunțată în recurs în interesul legii, a stabilit că existența unui sechestru asigurător penal asupra imobilelor unei persoane fizice sau juridice nu suspendă executarea silită începută de un creditor ipotecar, al cărui drept de ipotecă asupra acelorași bunuri a devenit opozabil terților anterior înființării măsurii asigurătorii din procesul penal și nu determină nulitatea actelor de executare ulterioare înființării măsurii asigurătorii din procesul penal asupra acelorași bunuri. Ulterior, modificările aduse Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară au clarificat modalitatea de radiere a sechestrului din Cartea funciară în ipoteza în care imobilul este vândut la licitație publică, actul de adjudecare emis de executorul judecătoresc fiind suficient pentru radierea notării măsurii asigurătorii.
Executarea silită explicată simplu | Termenul de 15 zile de contestare
Documentația necesară pentru o tranzacție imobiliară
Înainte de a avea loc o tranzacție de achiziție a unui imobil, atât vânzătorul, cât și cumpărătorul, trebuie să se asigure că au la dispoziție toate actele necesare. Eliberarea unora dintre documente necesită timp şi ar fi neplăcut ca, aflați în preziua tranzacției, să aflați că aceasta trebuie amânată deoarece nu există toate actele necesare. În acest sens, este indicat să apelaţi la serviciile unui avocat specializat în tranzacții imobiliare și construcții. Un astfel de avocat se poate ocupa nu doar de realizarea dosarului cu documentele necesare, ci poate face şi un raport de due diligence.
Documentele esențiale includ:
- Acte de proprietate asupra imobilului ce face obiectul tranzacției.
- Certificat fiscal pe numele proprietarului, eliberat de Administrația Financiară competentă, din care să rezulte că proprietarul este la zi cu plăţile către stat.
- În cazul apartamentelor, adeverinţa eliberată de asociaţia de proprietari sau locatari care să arate că proprietarul este la zi cu datoriile faţă de aceasta (întreţinere, cheltuieli, reparaţii, cheltuieli comune etc.).
Dacă într-o tranzacție imobiliară este implicată una sau mai multe persoane juridice, acestea vor avea nevoie de acte suplimentare, cum ar fi un certificat constatator valabil, eliberat de Registrul Comerțului (pentru societăți comerciale).
Un avocat specializat în due diligence, tranzacții imobiliare și construcții poate face demersurile pentru obținerea acestor documente și întocmirea dosarului necesar tranzacției imobiliare, aşa încât aceasta să se desfășoare fără sincope. Pe baza dosarului juridic întocmit pentru același imobil tot de către avocat, veți avea siguranța că achiziționați o clădire, un apartament sau un teren care nu prezintă probleme.
tags: #confiscarea #liber #de #sarcini