Uzucapiunea reprezintă un mod de a dobândi dreptul de proprietate și alte drepturi reale principale prin exercitarea unei posesii neîntrerupte asupra unui bun, respectând termenul și condițiile prevăzute de lege.
Uzucapiunea are o utilitate practică și datorită faptului că este un mod originar prin care se poate dobândi dreptul de proprietate, aspect evidențiat prin faptul că uzucapiunea poate constitui o probă absolută în ceea ce privește dreptul de proprietate, înlăturând astfel dificultățile existente asupra dovedirii acestuia, atât în materia acțiunii în revendicare, cât și în alte materii.
Uzucapiunea se mai numeşte şi prescripţie achizitivă, adică trecerea timpului are efect constitutiv de drepturi (de ”achiziţie”).
Părțile și obiectul acțiunii în uzucapiune
Acțiunea în uzucapiune este o acțiune reală și poate fi introdusă în instanță de către orice persoană care pretinde că a exercitat o posesie utilă asupra unui imobil în perioada de timp stabilită de lege, această persoană exercitând astfel acțiunea în calitate de reclamant, chemând în judecată adevăratul proprietar al imobilului cu privire la care se invocă uzucapiunea, persoană căreia îi revine calitatea de pârât.
Temeiul juridic al acțiunii în uzucapiune este expres reglementat în Codul Civil în articolele 930-934, care alcătuiesc cadrul general în ceea ce privește uzucapiunea și dobândirea fructelor, bunurile care nu pot fi uzucapate, felurile uzucapiunii sau curgerea termenului uzucapiunii.
Reglementări temporale și competențe
Deși uzucapiunea este o instituție reglementată de Noul Cod Civil, în unele acțiuni privind constatarea uzucapiunii, Vechiul Cod Civil din 1864 este în continuare aplicabil, întrucât dispozițiile Noului Cod Civil referitoare la uzucapiunea imobiliară se aplică numai cazurilor în care posesia a început după data intrării în vigoare a acestuia - 1 octombrie 2011.
Pentru cazurile în care posesia a început înainte de această dată, sunt aplicabile dispozițiile referitoare la uzucapiune, în vigoare la data începerii posesiei. În acest sens, chiar și după intrarea în vigoare a Noului Cod Civil vor fi aplicabile dispozițiile cuprinse în articolele 1890 și următoarele din Vechiul Cod Civil în cazul introducerii unei acțiuni în uzucapiune.
Acțiunea de uzucapiune se depune la judecătoria în circumscripția căreia este situat imobilul, iar competența materială de soluționare în primă instanță aparține judecătoriei, indiferent de valoarea imobilului.
Competența teritorială și practici judiciare
Din punct de vedere teritorial, competența de soluționare a cererii de uzucapiune aparține exclusiv instanței în circumscripția căreia se află imobilul. În cazul imobilelor situate în circumscripțiile mai multor instanțe, cererea se adresează instanței de la domiciliul sau reședința pârâtului, dacă acestea se află în vreuna dintre aceste circumscripții, iar în caz contrar, la oricare dintre instanțele în circumscripțiile cărora se află imobilul.
Instanța poate decide că legitimarea pasivă aparține entităților publice sau altor titulari, în funcție de identitatea titularului dreptului de proprietate la momentul începerii posesiei și de registrul în care este înregistrat imobilul.
Bunuri inalienabile și efecte asupra uzucapiunii
Legea stabilește că bunurile care au fost declarate prin lege inalienabile înainte sau după posesie nu pot face obiectul unei acțiuni în uzucapiune. Din această categorie fac parte bunurile aflate în proprietate publică și unele bunuri proprietate privată care au fost declarate prin lege inalienabile.
Clauza de inalienabilitate cuprinsă într-un act juridic nu produce niciun efect în acest sens. Astfel, un terț posesor va putea dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiune, întrucât inalienabilitatea voluntară nu împiedică uzucapiunea, ci doar cea legală.
Uzucapiunea tabulară vs. extratabulară
Uzucapiunea poate fi mobiliară sau imobiliară, în funcție de natura bunului. Uzucapiunea imobiliară este de două feluri: uzucapiunea extratabulară și uzucapiunea tabulară.
Posesorul în uzucapiunea extratabulară poate dobândi dreptul de proprietate prin înscrierea în registrul de carte funciară în condițiile prevăzute (de exemplu, în cazuri când proprietarul înscris în cartea funciară a decedat sau a încetat existența, ori când s-a înscris o renunțare la proprietate, sau când imobilul nu era înscris în cartea funciară).
Uzucapiunea tabulară presupune înscrierea dreptului de proprietate în registrul de carte funciară fără cauză legitimă, iar înscrierea trebuie însoțită de posesie utilă pentru un anumit interval, cu bună credință în momentul înregistrării cererii de înscriere și timp de 5 ani după aceasta.
Termene majore: uzucapiunea de 30 de ani
Uzucapiunea de 30 de ani este un mod de dobândire a dreptului de proprietate sau a altui drept real prin posesia neîntreruptă, fără bună-credință sau fără existența unui just titlu. Acțiunea în uzucapiune este o acțiune reală ce poate fi exercitată de către orice persoană care pretinde că a exercitat o posesie utilă asupra unui bun imobil timp de 30 de ani.
Conform vechiului Cod Civil, un just titlu era orice titlu translativ de proprietate, iar antecontractele nu transferau dreptul de proprietate. Prin urmare, uzucapiunea de lungă durată poate fi bazată pe posesie continuă, netulburată și publică, dar necesită îndeplinirea condițiilor prevăzute de lege.
Aspecte practice în procedură
Decizia Înaltei Curți de Casație și Justiție stabilește că momentul dobândirii dreptului de proprietate în cererea de uzucapiune este, în anumite situații, momentul înscrierii dreptului în cartea funciară, după soluționarea cererii.
Instanța verifică o multitudine de elemente, inclusiv faptul că posesia a fost exercitată cu intenția de a poseda sub nume de proprietar, că posesia a fost continuă, netulburată, publică și că există baza juridică pentru recunoașterea dreptului de proprietate prin uzucapiune.
În practică, diverse spețe au reliefat necesitatea stabilirii corecte a părților în calitatea procesuală pasivă, precum și identificarea titularului juridic al dreptului de proprietate la începutul posesiei, pentru a evita respingeri sau nulități ale acțiunii.
Societatea Românească de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații recomandă apelarea la un avocat specializat în drept civil sau în drept imobiliar pentru a asigura aplicarea corectă a reglementărilor și pentru a gestiona demersurile procedurale în uzucapiune.
La cererea de uzucapiune, faptul că imobilul nu este înscris sau nu poate fi identificat drept proprietate de către o persoană fizică sau juridică poate implica legitimarea procesuală a unei entități publice.
Andreea Popescu, Uzucapiunea imobiliară. Aspecte de drept substanțial şi drept procesual
Posesie și probe în uzucapiune
Elementul material al posesiei este reprezentat de totalitatea faptelor de stăpânire și folosință asupra bunului, iar elementul psihologic este intenția de a poseda ca proprietar.
Prezumul relativ privind continuitatea și netulburarea posesiei poate justifica respectarea condițiilor necesare, însă lipsa actelor de înregistrare a impozitelor poate fi un indiciu privind calitatea posesorului.
Consolidarea dreptului prin uzucapiune
Proprietatea dobândită prin uzucapiune naște exact aceleași drepturi precum un contract de vânzare-cumpărare sau alt act translativ de proprietate.
Astfel, uzucapiunea apare ca o soluție pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra bunului posedat, în condițiile legii, cu efecte utile pentru posesorul de bună credință sau rea-credință, în funcție de circumstanțe.
| Tip uzucapiune | Condiții esențiale | Durata |
|---|---|---|
| Extratabulară | posesie utilă; înregistrare în cartea funciară în condițiile art. 930 | 10 ani în cazul bunului în registru sau 20/30 în funcție de situație |
| Tabulară | înscriere fără cauză legitimă; buget de bună credință; posesie de 5 ani după înscriere | 5 ani minimum după înscriere |
Recomandări practice
Societatea Română de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații vă recomandă apelarea la un avocat specializat în drept civil, avocat imobiliare, avocat drept imobiliar pentru a vă asigura că toate procedurile sunt îndeplinite și că veți putea obține în mod legal proprietatea asupra bunului posedat.
Avocatul poate ajuta la efectuarea unui raport de due diligence asupra imobilului urmărit pentru a verifica dacă acesta este înscris în cartea funciară, dacă există drepturi litigioase asupra lui și alte aspecte importante pentru a vă asigura că acțiunea în uzucapiune va fi admisă.
tags: #exceptia #prematuritatii #actiunii #uzucapiune