Articolul 1 alineatul (1) din Legea privind dreptul de propietate și alte drepturi reale prevede că drepturile reale pot fi înscrise în registrul de carte funciară, iar procedurile de înscriere sunt detaliate în Legea privind cartea funciară. Drepturile reale, altele decât servituțile personale, pot fi moștenite, însă grevarile și notările lor pot avea efecte opozabile față de terți doar în condițiile legii. Notarea interdicțiilor de înstrăinare sau de grevare, a promisiunilor de a încheia acte sau a altor raporturi juridice influențează rangul și opozabilitatea lor în raport cu eventualii cumpărători sau creditori.
Definiții de bază: bunuri imobile, bunuri mobile și sarcini
La articolul 2 alineatele (3) și (4) sunt definite „bunurile imobile” ca reprezentând un lot, o suprafață sau o parcelă de teren, incluzând orice lucruri legate în mod permanent de teren, iar „bunurile mobile” sunt definite ca reprezentând orice articol care poate fi mutat fără a-și pierde caracteristicile. Dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile se dobândește în momentul în care achizitorul înscrie dreptul în cartea funciară. Statutul de fapt și de drept al unui bun imobil este reflectat în mod exact în cartea funciară, conform articolului 122 alineatul (1).
Articolul 277 alineatul (1) prevede că orice grevare de sarcini reale care nu este înscrisă în cartea funciară încetează în momentul dobândirii bunului de către o persoană care nu avea cunoștință de existența grevării. În acest context, notările în registru au roluri distinctive: notarea este o înscriere care poate avea efecte de opozabilitate sau de informare relativă, în funcție de prevederile specifice ale NCC (Codul Civil croat), de Legea cadastrului și de normele administrative.
Proceduri de înscriere în registrele relevante
Cartea funciară este formată din registrul principal (cu toate loturile unei comune cadastrale) și un compendiu de documente de identificare. Cererea de înregistrare a unui drept real în cartea funciară se depune la instanța locală competentă în materie de carte funciară de către persoana interesată. Cererea de înregistrare sub forma unei note în registru se depune de către persoana care are un interes juridic în crearea notei respective. Titlul de proprietate detaliază bunul imobil, modificările acestuia, drepturile reale și orice alte drepturi înscrise în cartea funciară, conform reglementărilor legale aplicabile. Procedura de înscrierea drepturilor reale asupra vehiculelor este reglementată de normele speciale, iar MAI ține evidența vehiculelor înregistrate. Înscrierile în registrul navelor se fac pe baza deciziilor autorităților portuare, iar registrul avionului este gestionat de Agenția de Aviație Civilă.
Notări în cartea funciară și efectele lor
Notarea intenției de a înstrăina sau ipoteca produce efecte substânțiale în registru. Notarea poate avea efecte de opozabilitate absolută pentru drepturi reale sau de informare relativă pentru drepturi personale ori alte raporturi juridice. În cazul notărilor de intenție, dacă transferul se realizează în termenul legal, rangul dreptului poate fi prioritar în fața altor acte ulterioare, iar radierea poate interveni dacă înscrierea ulterioară intră în conflict cu dreptul notat.
- Interdicțiile de înstrăinare sau grevare pot fi înscrise în registrul III al cărții funciare, având rang și efecte corespunzătoare
- Notările privind intenția de a înstrăina sau ipoteca produc efecte de opozabilitate în măsura prevăzută de regula juridică
- Notările provizorii înscriu dreptul real de la bun început, în timp ce intenția de înstrăinare/ipotecă are un caracter precontractual
Aplicarea practică în tranzacții imobiliare
În practică, existența unei litigi sau a unei grevari notate poate complica tranzacția. Notarul are obligația de a verifica existența litigiilor în cartea funciară și de a evalua riscul pentru client. Dacă litigiul afectează în mod direct dreptul de proprietate, trebuie analizate implicațiile, inclusiv posibilele soluții precum tranzacția amiabilă sau asigurări speciale. În cazul unui litigiu notat, tranzacția poate continua sub condiții suspensive sau cu ajustări ale prețului, în funcție de impactul asupra valorii imobilului.
În cazul în care obiectul litigiului afectează în mod semnificativ dreptul de proprietate, consilierea juridică poate sugera soluții precum desființarea litigiului sau radierea acestuia, pentru a permite transferul imobilului. Este esențial ca cumpărătorul să acceseze un due diligence juridic detaliat pentru a identifica obiectul litigiului și a decide asupra măsurilor adecvate.
Clauza de inalienabilitate
Clauza de inalienabilitate poate fi expresă sau subînțeleasă și poate afecta dreptul de dispoziție pe termen determinat sau determinabil. Notarea intenției de înstrăinare sau ipotecare reglementează efectele sale începând de la data înscrierii, cu ranguri diferite în funcție de tipul notării. În anumite situații, clauza de inalienabilitate poate fi supusă reglementărilor speciale, iar opoziția față de terți poate necesita publicitate conform legii. Substituția fideicomisară este reglementată în contextul clauzei de inalienabilitate, iar efectele sale pot fi diferite față de notarea intenției de înstrăinare.
Notarea drepturilor asupra unor bunuri complexe
Notările privind drepturi asupra imobilelor pot include, pe lângă drepturile reale, și alte raporturi juridice, cum ar fi litigiile despre autorizații de construire. Administrația locală poate răspunde pentru neemiterea autorizației de construire în cazul în care litigiul privește autorizația notată în cartea funciară. În practică, comerțul imobiliar poate implica și finanțarea de către bănci, asigurări sau retaileri, iar soluțiile pot include includerea unor clauze suspensive în contracte, pentru a securiza tranzacția în timp ce litigiul se soluționează amiabil.
În concluzie, grevarile cu sarcini asupra bunurilor imobile au în esență două dimensiuni: publicitatea în cartea funciară și efectele lor juridice asupra dispozitivului de proprietate, asupra transferului și asupra soluționării litigiilor. Notarea, informarea relativă sau opozabilitatea pot influența valoarea și atractivitatea imobilului pe piața, iar analiza atentă în due diligence este crucială pentru o tranzacție sigură și predictibilă.
Ce este extrasul de carte funciara?
tags: #grevarea #cu #sarcini #a #bunului
Postări populare:
- Momente autentice în ședințe foto pentru viitoare mame
- Ghiduț despre poziționarea nou-născutului în scoică auto pentru confort și protecție
- Caracteristici cheie ale balansoarului pentru bebeluși cu funcție de masaj
- Ce trebuie să știi despre fontanela anterior la nou-născuți
- Sticlă, plastic sau silicon: cum alegem biberoanele pentru bebelușii de o lună