Cartea funciară este considerată "cartea de identitate" a unui imobil, conținând toate datele tehnice și juridice relevante. Ea descrie imobilul, persoanele care dețin anumite drepturi asupra acestuia, precum și o enumerare a drepturilor, actelor sau faptelor juridice ce privesc imobilul. Aceste înscrieri se referă la acte sau fapte juridice legate de proprietatea imobilului, nu neapărat de proprietarul acestuia. Astfel, pot exista situații în care se înscriu acte sau fapte juridice ce privesc strict proprietatea, dar care vor avea consecințe și asupra proprietarului sau coproprietarului.
Tipuri de Înscrieri în Cartea Funciară
Potrivit articolului 881 din Codul Civil, înscrierile în cartea funciară sunt de trei feluri: intabularea, înscrierea provizorie și notarea. Intabularea și înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare, în timp ce notarea se referă la înscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară. Atât înscrierea provizorie, cât și notarea se fac doar în cazurile expres prevăzute de lege.
1. Intabularea
Intabularea este operațiunea de înscriere în cartea funciară a drepturilor reale imobiliare, care produce efecte de la data înregistrării cererii de înscriere. Aceasta are ca obiect dreptul de proprietate și alte drepturi reale, cum ar fi dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitație, servitute, administrare, concesiune, folosință, precum și drepturile reale de garanție. Odată înscrise, aceste drepturi devin drepturi tabulare, iar orice modificare a regimului lor juridic se face doar cu respectarea regulilor specifice cărții funciare.
Dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale asupra unui imobil se înscriu în cartea funciară pe baza unui înscris autentic notarial, a certificatului de moștenitor, a unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile sau a unui act emis de autoritățile administrative, în cazurile prevăzute de lege.
Pentru intabulare, este necesară depunerea unei cereri la autoritatea competentă, însoțită de documente justificative, precum înscrisul autentic notarial, hotărârea judecătorească definitivă, certificatul de moștenitor sau alte acte emise de autoritățile administrative.
Renunțarea la aceste drepturi se poate face doar printr-o declarație autentică notarială înregistrată la biroul de cadastru și publicitate imobiliară, pentru a se înscrie radierea dreptului.
2. Înscrierea Provizorie
Înscrierea provizorie are ca obiect dreptul de proprietate și alte drepturi reale care sunt afectate de o condiție suspensivă sau rezolutorie, sau de un termen. Această înscriere are ca scop protejarea drepturilor sub condiție sau termen, urmând ca acestea să se consolideze sau să se radieze în funcție de îndeplinirea sau neîndeplinirea condiției, ori de împlinirea sau neîmplinirea termenului.
Înscrierea provizorie nu poate fi efectuată decât atunci când legea o prevede. Un exemplu este cazul proceselor de uzucapiune, unde reclamantul, după câștigarea procesului în primă instanță, poate solicita înscrierea provizorie a dreptului uzucapat, chiar înainte ca hotărârea să devină definitivă.
Drepturile reale sub condiție suspensivă sau rezolutorie nu se intabulează, dar pot fi înscrise provizoriu. Termenul extinctiv sau sarcina liberalității se va putea menționa atât în intabulare, cât și în înscrierea provizorie.
3. Notarea
Notarea are ca obiect alte drepturi, acte sau fapte juridice care au legătură cu imobilul sau cu persoanele care dețin drepturi tabulare asupra acestuia. Legea enumeră o serie de situații în care se impune notarea, printre acestea numărându-se:
- Punerea sub interdicție judecătorească sau ridicarea acestei măsuri.
- Calitatea de bun comun.
- Convenția matrimonială sau modificarea regimului matrimonial.
- Convenția de lichidare sau hotărârea judecătorească privind separarea de bunuri.
- Destinația de locuință a familiei.
- Locațiunea sau cesiunea contractului de locatiune.
- Aportul dreptului de folosință asupra unui imobil la patrimoniul unei societăți.
- Clauza de inalienabilitate și interdicția convențională de grevare.
- Dreptul de revocare sau de denunțare unilaterală a contractului.
- Declarația de rezoluțiune sau de reziliere.
- Antecontractul.
- Dreptul convențional de preempțiune.
- Sechestrul asupra imobilului.
- Măsura asiguratorie dispusă în condiiile legii.
- Contractele de administrare a coproprietății sau a cotitularității asupra unui alt drept real principal.
- Obligațiile care incumba proprietarului fondului aservit pentru asigurarea uzului și utilității fondului dominant.
- Înființarea perdelelor de protecție forestieră.
Regula generală este că drepturile, faptele sau raporturile juridice supuse notării devin opozabile terților exclusiv prin notare, dacă nu se dovedește că aceștia au cunoscut pe altă cale.
Dreptul de Retenție și Cartea Funciară
Dreptul de retenție constituie o garanție reală, conferind creditorului dreptul de a deține un bun mobil sau imobil până la îndestularea creanței sale. Acest drept este opozabil terților fără a necesita îndeplinirea vreunei formalități de publicitate. Cu toate acestea, cel care exercită un drept de retenție nu se poate opune urmăririi silite pornite de un alt creditor, dar are dreptul de a participa la distribuirea prețului bunului.
Proprietarul poate înstrăina bunul grevat de un drept de retenție, însă acest drept rămâne opozabil dobânditorului și nu se pierde înainte de stingerea creanței garantate. Exercitarea dreptului de retenție este independentă de folosința bunului.
Deși dreptul de retenție nu necesită formalități de publicitate pentru opozabilitatea sa față de terți, înscrierea în cartea funciară a unor sarcini sau drepturi care afectează imobilul poate fi relevantă în contextul exercitării acestui drept. De exemplu, un creditor care deține un drept de retenție asupra unui imobil poate fi interesat de înscrierea în cartea funciară a oricăror alte drepturi sau sarcini care grevează proprietatea, pentru a-și proteja creanța.
În cazul în care dreptul de retenție este prevăzut într-un contract sau hotărâre judecătorească, iar acestea intră sub incidența înscrierii în cartea funciară, este recomandată efectuarea demersurilor necesare pentru a asigura opozabilitatea deplină a dreptului.
Se prescriu datoriile după 3 ani? Adevărul juridic explicat simplu!
Documente Necesare pentru Diverse Înscrieri
Procedura de înscriere în cartea funciară implică prezentarea unei documentații specifice, care variază în funcție de tipul înscrierii solicitate. Printre actele necesare se pot număra:
- Certificat de atestare eliberat de autoritatea locală, care confirmă conformitatea construcțiilor cu autorizația și existența procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor.
- Originalul sau copia legalizată a actelor în temeiul cărora se solicită înscrierea.
- Copii conforme cu exemplarul din arhiva oficiilor teritoriale a titlurilor de proprietate, copii legalizate sau originale ale proceselor verbale de punere în posesie, precum și copii ale altor acte de proprietate, dacă este cazul.
- Hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, însoțită de expertiza/documentația cadastrală.
- Hotărârea AGA/decizia asociatului unic prin care se aprobă fuziunea/divizarea, încheiată în formă autentică și care identifică imobilele prin număr cadastral și de carte funciară.
- Certificatul constatator eliberat de oficiul registrului comerțului, care identifică imobilul cu număr cadastral și număr de carte funciară.
- Dovada de titular sau persoana interesată în efectuarea înscrierii, mandatul general sau special autentificat, împuternicirea reprezentantului persoanei juridice, împuternicirea avocatului, delegatia notarială sau a executorului judecătoresc.
- Consimțământul expres al titularului tabular încheiat în formă autentică notarială, care cuprinde identificarea imobilului și numărul încheierii cu care a fost înscrisă ipoteca.
- Adresa asociației, încheiată în formă autentică notarială, prin care se confirmă plata sumei datorate, care cuprinde identificarea imobilului și numărul încheierii cu care a fost înscrisă ipoteca.
- Dovada achitării tarifului.
- Fișierul .cpxml pentru zona supusă investiției.
Este esențială consultarea legislației în vigoare și a normelor specifice oficiului teritorial de cadastru și publicitate imobiliară pentru a asigura completitudinea documentației.
Cartea funciară și cadastrul formează un sistem unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică și juridică a tuturor imobilelor de pe teritoriul țării, având importanță națională.
tags: #inscriere #in #cartea #funciara #sarcini #drept