Cine este responsabil pentru întreținerea curentă a spațiului închiriat: locator sau locatar?

În ipoteza în care refuzul eliberării spațiului survine încetării contractului prin ajungere la termen, locatorul care și-a procurat un titlu executoriu prin înregistrarea contractului la organul fiscal competent sau prin încheierea contractului în formă autentică va putea obține evacuarea silită a chiriașului prin intermediul executorului judecătoresc, fără a avea nevoie de o hotărâre judecătorească în acest sens, potrivit art. 1809 alin. (3) Dispozițiile alin. Dacă însă, contractul de închiriere încetează din alte motive decât ajungerea la termen, inclusiv la inițiativa locatorului prin rezoluțiune (i.e. pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale asumate de chiriaș), sau prin denunțare unilaterală, sau dacă, deși motivul încetării este împlinirea termenului însă contractul nu este titlu executoriu, locatorul va avea nevoie, pentru a obține evacuarea chiriașului din spațiu, de o hotărâre judecătorească, fie conform procedurii de drept comun, fie potrivit procedurii speciale reglementate de art. Această condiție rezultă din prevederile exprese ale art. 1831 alin. (1) din Codul civil, aplicabile și în contractele încheiate între profesioniști, conform art. 1778 alin. Potrivit procedurii speciale de evacuare, locatorul care dorește să intre în posesia imobilului după încetarea contractului de închiriere, va notifica locatarul prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze spațiul în 30 de zile de la comunicarea notificării. Părțile au posibilitatea de a stabili anticipat renunțarea la formalitatea notificării prin executor judecătoresc printr-un act scris (d.e. prin chiar contractul de închiriere) prin care i se recunoaște locatarului dreptul de a recurge la procedura specială a evacuării imediat după încetarea contractului. Art. 1038 alin. „Locatarul poate renunța la notificarea prevăzută în prezentul articol prin act scris cuprinzând recunoașterea dreptului locatorului de a recurge imediat la procedura prevăzută la cap. Dacă locatarul astfel notificat refuză să evacueze spațiul, locatorul va solicita instanței să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului, cerere care se va judeca de urgență, în camera de consiliu. Dacă se face cu citarea părților, cererea se va judeca cu dezbateri sumare (însă fără posibilitatea locatarului de a formula cerere reconvențională sau cerere de chemare în judecată a altor persoane). Locatorul poate intra în posesia bunului, fără hotărâre judecătorească, atunci când imobilul a fost anterior părăsit de locatar potrivit dispozițiilor art. „(1) Dacă locatarul sau ocupantul care a fost notificat în condițiile prezentului titlu a părăsit imobilul, locatorul sau proprietarul poate intra în posesia acestuia, de drept, fără nicio procedură judiciară de evacuare. Pătrunderea abuzivă sau fără drept a locatorului în spațiul închiriat riscă să degenereze într-o problemă de natură penală pentru locator, o astfel de faptă putând fi calificată drept violare a sediului profesional, în sensul art. În opinia noastră, întrucât mecanismele de evacuare a chiriașului din spațiu fac obiectul unor reglementări specifice, locatorul nu va putea pătrunde prin mijloace proprii în spațiul închiriat nici chiar atunci când contractul încetează în baza unui pact comisoriu expres iar culpa chiriașului este incontestabilă (d.e. Prin urmare, dreptul de pătrundere în spațiu al locatorului, inclusiv în sensul art. 225 din Codul penal, trebuie constatat în prealabil printr-o hotărâre a instanței, orice act de justiție privată din partea locatorului riscând să intre sub incidența legii penale. Scopul reglementărilor specifice din Codul de procedură civilă legate de evacuare este tocmai acela de a împiedica abuzurile din partea locatorilor, ce ar putea avea consecințe grave asupra activității economice a chiriașilor, reputației acestora, confidențialității/ secretului documentelor/ datelor păstrate în spațiul închiriat, etc. În sens contrar concluziei noastre de mai sus, dar în temeiul unor argumente pe care le considerăm cel puțin discutabile, printr-o decizie pronunțată în 2018 (i.e. Decizia nr. În speță, reclamanta, în calitate de chiriaș, încheiase cu pârâta, în calitate de locator (și proprietar al spațiului) un contract de închiriere privind un spațiu comercial (i.e. sediul unei cofetării). În acest context, pârâta a pătruns în spaţiu şi a procedat la îndepărtarea din spațiu a mai multor bunuri ale chiriașului, depozitându-le pe trotuar și încheind un proces-verbal în prezența unor martori, și a schimbat yala. Chiriașul a formulat plângere penală împotriva locatorului pentru săvârșirea de către acesta a infracțiunii de violare a sediului profesional, dispunându-se (prin Ordonanţa pronunțată la data de 15 mai 2015 de către Pachetul de pe lângă Tribunalul Maramureş) renunțarea la urmărirea penală pe motiv că, în raport de împrejurările concrete în care s-a săvârşit fapta, de scopul urmărit, precum şi de conduita şi circumstanțele personale ale locatorului, nu se justifică interesul public în urmărirea penală (i.e. În mod surprinzător, instanța a reținut lipsa oricărei fapte ilicite săvârșite de locator și că „nu fapta pârâtelor intimate a stat la baza eventualelor pierderi suferite de reclamantă. Cauza pierderilor este reprezentată de neglijenţa manifestată de către societatea apelantă în protejarea propriului patrimeniu şi de atitudinea prin care aceasta cu orice preț în ciuda voinței manifestate a proprietarelor apartamentului, a dorit ocuparea apartamentului.” Instanța a reținut totodată că „reprezentantul reclamantei a avut cunoştinţă de întregul demers al pârâtelor cu privire la eliberarea spaţiului închiriat şi era obligat să ia măsurile necesare pentru a-și recupera bunurile. Întrucât așa cum am arătat, pătrunderea locatorului în spațiu nu este posibilă decât cu parcurgerea în prealabil a unei proceduri judiciare, se pune problema dacă, fără o astfel de procedură, locatorul poate totuși împiedica direct folosința spațiului de către locatar prin alte modalități (d.e. blocarea accesului la spațiu sau întreruperea furnizării utilităților în spațiu), fără a pătrunde în spațiu. În opinia noastră, obligativitatea parcurgerii unei proceduri judiciare vizează strict accesul locatorului în spațiu și evacuarea chiriașului, nu și alte modalități de împiedicare a folosinței spațiului de către locatar, la care locatorul poate recurge direct, în măsura în care o astfel de măsură reprezintă o manifestare proporțională a excepției de neexecutare (d.e. neexecutarea obligației de plată a chiriei, a obligației de restituire a bunului la încetarea contractului), in sensul art. În acest sens s-a pronunțat și Tribunalul București, Secția a VI-a Comercială, printr-o decizie pronunțată la data de 29.10.2010, într-un litigiu declanșat de chiriaș (i.e. o companie deținătoare a unui lanț de restaurante) împotriva locatorului (i.e. Chiriașul, în calitate de reclamant, a solicitat emiterea unei ordonanțe președințiale prin care instanța să oblige locatorul să ii asigure folosinţa paşnică şi netulburată a spațiului. Instanța a respins cererea chiriașului, reținând, printre altele, că „nu poate fi considerată o măsură abuzivă întreruperea curentului electric în spaţiul proprietatea pârâtei, în condiţiile în care aceasta invocă rezilierea contractului în baza pactului comisoriu expres inserat la art. Într-o speță similară soluționată de Tribunalul București - Secția a VI-a Civilă (i.e. Decizia nr. 2365/04.06.2013), chiriașul (i.e. o companie deținătoare a unui lanț de cafenele) a chemat în judecată proprietarul spațiului închiriat (i.e. În temeiul aceluiaşi contract de închiriere, chiriașul se prevala de dreptul său la liniştita şi utila folosinţă a spațiului închiriat până la data expirării duratei contractuale, în timp ce locatorul invocă dreptul său de a aplica rezoluţiunea pentru neplata chiriei şi a costurilor aferente contractului, cu consecinţa încetării obligaţiei sale de asigurare a folosinţei. Tot astfel, prin Sentința Civilă nr. 460/28.11.2012 pronunțată de Tribunalul Brașov - Secția a II-a Civilă, de contencios administrativ și fiscal, s-a reținut, în contextul rezilierii unui contract de închiriere de către proprietar pentru neplata chiriei la termen, că după expirarea termenului de 20 de zile de la declaraţia de reziliere făcută de proprietar, acesta „avea dreptul să preia în fapt spaţiul în litigiu şi, implicit, să nu mai permită accesul chiriaşului, conduita reclamantului constând în împiedicarea accesului angajaților pârâtei în magazin începând cu luna februarie 2011 (şi recunoscută în cauză de reclamant) fiind una legală”. În funcție de tipul reparației, aceasta poate cădea în sarcina proprietarului sau a chiriașului. 1. Locatorul este persoana fizică sau juridică ce oferă spre închiriere o locuinţă, în baza unui contract, în schimbul unei sume de bani. 2. La alineatul 1, articolul prevede că „locatorul este obligat să efectueze toate reparaţiile care sunt necesare pentru a menţine bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare pe toată durata locaţiunii, conform destinaţiei stabilite potrivit art. 3. 4. Cu alte cuvinte, dacă doresc acest lucru, proprietarul și chiriașul pot stabili, prin contract, că și reparaţiile curente pot cădea în sarcina locatorului. 5. 6. 7. 8. „(3) Dacă, după încheierea contractului, se iveşte nevoia unor reparaţii care sunt în sarcina locatorului, iar acesta din urmă, deşi încunoştinţat, nu începe să ia de îndată măsurile necesare, reparaţiile pot fi făcute de locatar. 9. Ghid contract închiriere apartament. Cum să nu fii păgubit de chiriașul tăuOrele de liniște în România. Amenzile ajung până la 6.000 de leiCum se încheie un contract de comodat auto. Relatia dintre locator si locatar joaca un rol fundamental in viata cotidiana. Locatorul, proprietarul sau detinatorul legal al unui imobil, ofera spre folosinta acest spatiu unui locatar, in schimbul unei sume de bani - chiria. Locatorul este persoana fizica sau juridica care detine un bun imobil (locuinta, spatiu comercial, teren) si il inchiriaza unei alte persoane, in schimbul unei sume de bani (chirie). Locatarul este persoana fizica sau juridica care inchiriaza un bun imobil de la locator si plateste chirie pentru utilizarea acestuia. Sunteti profesor de Educatie Fizica si Sport si urmeaza sa sustineti examenul de titularizare, definitivare sau gradul II? Folositi lucrarea 'Sinteze de Teoria si Metodica Educatiei fizice si sportive' si va veti bucura de reusita garantat, fara niciun fel de emotii! Intr-un contract de inchiriere, termenii locator si locatar definesc doua parti cu drepturi si obligatii diferite. Cea mai fundamentala diferenta dintre locator si locatar este legata de dreptul asupra bunului imobil. In acest sens, locatorul este proprietarul sau titularul unui drept real asupra imobilului (drept de uzufruct) si are autoritatea de a incheia un contract de inchiriere. Locatarul nu dobandeste niciun drept de proprietate, ci doar dreptul de folosinta asupra bunului, pe durata contractului. Din punct de vedere financiar, locatorul obtine un venit pasiv din chirie, dar are si anumite costuri de intretinere si impozitare asupra bunului. In unele cazuri, contractul poate include o garantie depusa de locatar, care ii ofera locatorului siguranta ca eventualele daune vor fi acoperite. Un alt aspect esential este riscul contractual. Locatorul poate intampina probleme daca locatarul nu plateste chiria sau deterioreaza imobilul. In astfel de cazuri, poate initia o procedura de evacuare, insa acest proces poate dura. La expirarea contractului, locatorul trebuie sa primeasca imobilul intr-o stare corespunzatoare, exceptand uzura normala. Locatarul are obligatia de a preda bunul in conditiile stabilite si de a elibera spatiul in termenul convenit. Relatia dintre locator si locatar este una de interdependenta, fiecare parte avand interese si obligatii specifice. Locatorul isi pastreaza dreptul de proprietate, dar trebuie sa ofere garantia unei folosinte corespunzatoare, in timp ce locatarul obtine dreptul de utilizare a imobilului, dar trebuie sa respecte regulile impuse de contract. Contractul de inchiriere pentru locuinte se aplica in cazul apartamentelor, caselor sau camerelor inchiriate pentru locuire. Contractul de inchiriere pentru spatii comerciale este utilizat pentru inchirierea magazinelor, birourilor sau altor spatii destinate activitatilor economice. Contractul de leasing imobiliar este o forma speciala de inchiriere, in care chiriasul are posibilitatea de a cumpara imobilul la finalul contractului. Spre deosebire de un contractul clasic de inchiriere, contractul de comodat (folosinta gratuita) permite utilizarea gratuita a unui imobil, fara obligatia de a plati chirie.

Reglementări și proceduri de evacuare

Locatorul poate obține evacuarea chiriașului în situații în care contractul s-a încheiat la termen și există titlu executoriu, fie prin înregistrarea contractului la organul fiscal competent, fie prin încheierea contractului în formă autentică. În cazul încetării contractului din alte motive decât ajungerea la termen, cum ar fi rezoluțiunea pentru neîndeplinirea obligațiilor, denunțarea unilaterală sau dacă contractul nu este titlu executoriu, locatorul va avea nevoie de o hotărâre judecătorească pentru evacuare. Acest lucru este prevăzut de art. 1831 alin. (1) din Codul civil, aplicabil contractelor încheiate între profesioniști, conform art. 1778 alin. De asemenea, locatorul are opțiunea de a comunica locatarului prin executorul judecătoresc pentru a-l informa să elibereze spațiul în 30 de zile, conform procedurii speciale de evacuare. Părțile pot semna în prealabil un act scris prin care renunță la această notificație, recunoscând dreptul locatorului de a recurge la evacuare imediat după încetarea contractului.

Locatarul notificat poate renunța la notificarea de evacuare printr-un act scris, iar în cazul refuzului de evacuare, locatorul poate solicita instanței să dispună evacuarea imediată prin hotărâre executorie, cu dezbateri sumare dacă este necesar, fără posibilitatea locatarului de a formula cerere reconvențională sau chemare în judecată a altor persoane. În cazuri în care locatarul a părăsit deja imobilul, locatorul sau proprietarul poate intra în posesia acestuia de drept, fără o procedură judiciară de evacuare.

Pătrunderea abuzivă sau fără drept a locatorului în spațiul închiriat poate genera răspundere penală pentru violare a sediului profesional, iar reglementările Codului de procedură civilă urmăresc să prevină abuzurile de către locatori, protejând în același timp interesele economice ale chiriașilor, reputația, confidențialitatea și securitatea documentelor din spațiul închiriat. În practică, mecanismele de evacuare sunt desprinse din normele specifice, iar în diferite spețe s-au pronunțat mai multe instanțe despre modul în care aceste măsuri se aplică în realitate, cu referire la cazuri de reziliere pentru neplata chiriei, încetarea contractului sau abandonarea spațiului.

Aspecte practice și exemple doctrinare

1. Locatorul este titularul dreptului real asupra imobilului și poate iniția o evacuare, dar ecuația depinde de modul de încetare a contractului și de existența unui titlu executoriu.
2. Locatarul are obligația de a preda spațiul în condițiile stabilite și de a elibera în termenul convenit; dacă există uzură normală, aceasta rămâne în sarcina locatorului în multe cazuri, cu excepția unor prevederi contractuale care pot transfera această responsabilitate.
3. Contractul de închiriere comercial poate diferi de cel de locuință prin obiectivele sale și prin fluxul de proceduri de evacuare prevăzute în reglementări specializate.
4. În situația în care locatorul pătrunde în spațiu fără o hotărâre judecătorească, există riscul ca această acțiune să fie calificată ca violare a sediului profesional, potrivit art. 225 din Codul penal, iar justiția civilă urmărește să prevină astfel de abuzuri.

În concluzie, răspunderea pentru întreținerea curentă a spațiului închiriat poate depinde de contractul încheiat între părți, de regimul juridic aplicabil locuinței sau spațiului comercial, precum și de reglementările procedurale privind evacuarea. Locatorul are responsabilitatea de a menține spațiul într-o stare corespunzătoare utilizării și de a asigura condițiile pentru o evacuare ordonată în caz de încetare, iar locatarul trebuie să respecte obligațiile contractuale și să elibereze spațiul la finalul termenului sau la notificarea de încetare.

tags: #intretinerea #curenta #a #spatiului #inchiariat #cade

Postări populare:

• Aspecte practice ale alocației pentru susținerea familiei
• Utilizări ale Vitaminei C în imunitate la copii
• Concediu de maternitate în România: calculul drepturilor și reglementări recente
• Stomatologie și radiologie dentară — Clinica Sfântul Anton
• Contact și informații esențiale – Doctor ginecolog Ardelean