Fondul de reparatii a fost si este cel mai intalnit subiect in ceea ce priveste cheltuielile intr-un imobil de sau condominiu. Astazi incercam sa dezbatem acest subiect delicat! Oare am reusit?
Fondul de reparatii: definitie, constituire si scop
Fondul de reparatii este acea suma de bani destinata partilor de constructii sau instalatii aflate in proprietate comuna si are o perioada de folosire limitata. Acesta este obligatoriu conform Legii 196/2018. Aceasta suma se depune la Asociatia de Proprietari. Proprietarul nu o mai primeste inapoi. Din fondul de reparatii nu se plateste intretinerea. Din fondul de rulment nu se platesc reparatiile. Fondul de reparatii este pentru reparatii!!!
Se recomanda cel putin o adunare generala pe an! Toate discutiile dintre proprietari ar trebui sa fie rezolvate printr-o comunicare corecta la nivelul asociatiei. Adunarile generale pot exista ori de cate ori doresc locatarii, insa legea obliga ca o astfel de intalnire sa aiba loc cel putin o data pe an. Din moment ce a fost aprobat de proprietari in cadrul Adunarii Generale, fondul de reparatii este obligatoriu si nu va putea fi folosit decat cu acordul acestei Adunari Generale a Asociatiei de Proprietari, in conformitate cu bugetul de venituri si cheltuieli.
Cheltuielile pe cota-parte indiviza de proprietate
Aceasta reprezinta cheltuielile asociatiei cu privire la proprietatea comuna, cu privire la:
- Fondul sau fondurile pentru lucrari de intretinere, service, reparatii sau de consolidare, reabilitare, eficienta energetica, modernizare la partile de constructii si instalatii aflate in si pe proprietatea comuna, asa cum este descrisa in cartea tehnica a constructiei si in acordul de asociere;
- subsol; conducte de distributie si coloanele instalatiilor de apa, canalizare, incalzire, energie electrica;
- casa scarii; pod; spalatorie; uscatorie; terasa; ascensor (lift); interfon - partea de instalatie de pe proprietatea comuna;
- centrala termica proprie; tubulatura de evacuare a deseurilor menajere; structura de rezistenta; fatade; acoperis si alte asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere;
- personal angajat sau contractat al asociatiei: salarii sau remuneratii pentru instalator, electrician, expert constructor, montator geamuri etc.
Pot fi mici: se inlocuieste un geam, se repara o usa, se vopseste ceva pe casa scarii etc. Sau pot fi reparatii de mai mare amploare: reparatia terasei, zugraveli pe casa scarii, reparatii la subsol etc.
Cum se repartizeaza cheltuielile
Cheltuielile pe cota-parte indiviza de proprietate se repartizeaza proportional cu cota-parte indiviza de proprietate din proprietatea comuna a fiecarui proprietar. Cheltuielile pe cota-parte indiviza de proprietate, in functie de suprafata utila a apartamentelor si a spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta, reprezinta cheltuielile efectuate pentru administrarea, intretinerea, repararea, exploatarea si, dupa caz, consolidarea partilor de constructii si instalatii din condominiu aflate in proprietate comuna. Cota-parte indiviza de proprietate din proprietatea comuna a fiecarui proprietar este inscrisa in acordul de asociere.
Fondul de reparatii si ordinea corecta a folosirii lui
Traficul decizional in ceea ce priveste reparatiile: pentru reparatiile programate competenta apartine adunarii generale. Pentru interventiile de mica anvergura, urgente si de o valoare mica, decizia va fi a comitetului executiv. Comitetul executiv are obligatia de a intocmi bugetul de venituri si cheltuieli, care este supus aprobarii adunarii generale. (50%+1)
Comitetul executiv in baza mandatului acordat de catre adunarea generala va negocia valoarea contractului, numarul de rate, lucrarile care vor fi executate, durata lucrurilor etc. Presedintele asociatiei de proprietari este persoana care angajeaza asociatia in relatiile cu tertii. In baza contractului semnat si a eventualelor rate, pe baza facturilor emise de prestator, administratorul va plati dupa obtinerea acceptului de plata din partea presedintelui. Administratorul impreuna cu comitetul au obligatia de a supraveghea executia lucrarilor si modul in care prestatorul isi desfasoara activitatea. Comisia de receptie este formata din administrator, membru/membrii ai comitetului si presedintele asociatiei. Daca lucrarea presupune lucrari ascunse (hidroizolatia terasei) se realizeaza procese verbale intermediare.
Recuperarea sumelor si confidentialitatea
Dupa planificarea lucrarii, in listele de plata lunare, in rate, suma se introduce la plata astfel ca fiecare apartament in functie de cota parte indiviza va avea de plata o suma de bani. In situatia in care asociatia are constituit fond de reparatii, costul lucrarii/investitiei se poate scadea din acest fond.
Secretul: administratorul NU decide lucrarile, NU negociaza contracte si NU angajeaza asociatia in relatiile cu tertii. Planificarea lucrurilor si stabilirea prioritatii in realizarea acestora apartine adunarii generale. Sau pot opri impunerea unui anumit prestator pentru realizarea interventiilor. Avizarea sumelor de plata sa fie realizata de comitet si nu doar de catre administrator sau presedinte. Veti primi chitanta separat de plata intretinarii sau o singura chitanta pentru ambele acolo unde exista rubrica separata si pentru „fondul de reparatii”.
Referinte legislative si drepturile proprietarilor
Art. 27, Art. 28 si Art. 29 din Legea nr. 196/2018 reglementeaza drepturile si obligatiile proprietarilor din condominii: dreptul la participare si vot, dreptul la informare si copii ale documentelor, dreptul de a contesta, precum si mecanismele de sesizare in cazul neconformitatilor. Notarea in cartea funciara a debitelor, adeverintele de plata si actele de insotire incheiate cu notarul public sunt parte integranta a procesului de transfer si gestionare a asociatiei.
Contabilitatea si mediul de lucru al asociatiei
Se recomanda lectura atenta a contului bancar al asociatiei si a modului de evidenta a fondurilor, pentru transparenta si corectitudine in ordinea distribuirii sumelor. Informatiile publicate de surse specializate pot fi preluate, cu citarea sursei si link activ.
Proprietarii din condominii au drepturi si obligatii, inclusiv obligatia de a mentine proprietatile individuale in stare tehnica si functionala, si sa permita accesul pentru lucrari atunci cand este necesar, cu avertismentul si conditiile prevazute de lege. Dispozitiile privind notificarea si procedura de plata se aplica conform art. 31-33 din lege, inclusiv pentru adeverintele de plata si pentru inregistrarea debitelor.
Fond de Rulment și Fond de Reparații — Ce Obligații Au Proprietarii | Costel Stanciu
Situatii practice si exemple de alocare
- Inlocuire geam la o fereastra comuna: costuri alocate proportional cu cota parte indiviza, posibil scaderea din fondul de reparatii daca exista fond constituit.
- Renovare terasa: lucrare de mare amploare, cu referat tehnic, aprobarea in adunarea generala si supervizarea de catre administrator si comitet.
- Modificari la instalatii interne: pot necesita autorizatii si referat tehnic emis de furnizor, hotararea adunarii generale cu majoritate de doua treimi.
tags: #refacerea #fatadei #exterioare #a #blocului #in
Postări populare:
- Ghid pentru o sarcină la peste 30 de ani: ce trebuie să știi
- Dr. Marin, pediatru Spitalul Elias: opinii și contribuții în domeniu
- Dr. Silvia Dumitrescu: competențe în gastroenterologie și neurologie pediatrică
- Gestionarea suptului degetului la copii mici: strategii
- Beneficiile analizei genetice a laptelui matern