Probabil ai mai auzit vorbindu-se despre un așa zis “pact de opțiune”, dar te-ai întrebat vreodată ce semnifică acesta de fapt? Pactul de opțiune, reprezintă, potrivit art. 1278 din Codul civil, acea convenție a părților prin care una dintre acestea se obligă să rămână legată de propria declarație de voință, iar cealaltă să o poată accepta sau refuza, acea declarație reprezentând o ofertă irevocabilă ce produce efectele prevăzute de art. Pactul de opțiune trebuie sa conțină toate elementele contractului pe care părțile urmăresc să îl încheie, astfel încât acesta să se poată încheia prin simpla acceptare a beneficiarului opțiunii.
Definiții și principale distincții
Promisiunea de a contracta, prevăzută la art. 1.279 din Codul civil, care deși nu beneficiază de o definiție legală, este înțeleasă în doctrină ca fiind acea convenție prin care părțile, se angajează reciproc, ori numai una dintre ele, să încheie în viitor un contract. În ceea ce privește forma actului, pactul de opțiune, reglementat de art. 1278 alin. 5, trebuie să îmbrace forma cerută de lege pentru contractul pe care părțile urmăresc să îl încheie. În contrast, promisiunea de a contracta nu beneficiază de această reglementare specifică, rămânând, în principiu, sub regula consensualismului.
Astfel, pactul de opțiune este un contract prin care o persoană numită promitent se obligă, față de un beneficiar, să vândă (sau să cumpere) un bun pentru un preț, dacă acesta din urmă se decide să cumpere (sau să vândă) într-un anumit termen. Ridicarea opțiunii înseamnă acceptarea ofertei de către beneficiar, iar atunci contractul preconizat se consideră încheiat.
În ceea ce privește forma, pactul de opțiune trebuie să îmbrace forma cerută de lege pentru contractul pe care părțile doresc să îl încheie; dacă obiectul pactului este un bun imobil, forma autentică este necesară. Astfel pactul poate funcționa ca garanție, accesoriu sau ca instrument practic în afaceri, precum leasing sau garanții pentru împrumuturi.
Natura juridică a pactului de opțiune
În doctrine constituie un contract sui generis, însă numită și ca promisiune unilaterală de vânzare, sau ca o promisiune cu opțiune de vânzare. Majoritatea autorilor consideră că pactul de opțiune este în esență o promisiune unilaterală de a vinde/opțiune de a contracta, în timp ce acceptarea opțiunii nu trebuie să reformuleze consimțământul promitentului, acesta fiind deja exprimat la momentul încheierii pactului.
Însă, raportul dintre pactul de opțiune și promisiunea unilaterală de a contracta este temperat de faptul că pactul prevede un drept potestativ pentru beneficiar (opțiunea de a accepta sau refuza), iar diferența esențială constă în faptul că în pactul de opțiune consimțământul promitentului este ferm și ireversibil la momentul încheierii pactului, iar efectul contractului final poate interveni în momentul exercitării opțiunii.
Condițiile și elementele pactului de opțiune
Pactul de opțiune trebuie să cuprindă toate elementele esențiale ale contractului preconizat: bunul și prețul în cazul vânzării unui bun; un termen clar pentru acceptare; și forma în care se poate realiza acceptarea. Dacă bunul este imobil, încheierea pactului de opțiune necesită forma autentică, iar în cazul în care contractul final nu se realizează, pactul poate genera o garanție sau o indemnizație de imobilizare, conform art. 1.668 alin. (1) NCC.
Art. 1.731 Cod Civil stabilește că vânzarea către un terț poate avea loc doar sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune de către preemptor. Notificarea ofertei terțului către preemptor poate fi făcută de către terț sau promițător, iar exercițiul dreptului de preempțiune de către beneficiar constă în comunicarea acordului său privind încheierea vânzării, însoțită de preț.
Însă, pactul de opțiune oferă beneficiarului un drept potestativ de a decide dacă va încheia contractul, în timp ce promisiunea de a contracta poate necesita acordul ambelor părți pentru încheierea contractului subsecvent, dacă este cazul, în „doi timp”.
Efectele, durata și publicitatea
Ca regulă, pactul de opțiune creează pentru beneficiar un drept potestativ, oferindu-i posibilitatea de a opta unilateral între acceptarea opțiunii și perfectarea vânzării, sau de a nu accepta. Promitentul nu se obligă în viitor să vândă decât dacă pactul prevede aceasta ca efect al opțiunii asupra bunului specific.
Durata pactului este reglementată: dacă opțiunea este exercitată, contractul se consideră încheiat în condițiile pactului; dacă nu, termenul stabilit sau termenul impus de instanță după această perioadă poate opera o desprindere a dreptului de opțiune. În cazul obiectului imobil, înregistrarea în cartea funciară a declarației de acceptare este necesară pentru a opera efectele acceptării pactului.
Clauza de inalienabilitate, reglementată de art. 1668 alin. (1) Cod Civil, instituie kilul legal de indisponibilizare a bunului până la finalizarea vânzării, iar încălcarea acestei clauze poate atrage nulitatea relativă a actului încălcat, la cererea beneficiarului.
Comparatii utile: pactul de preferință vs pactul de opțiune
Pachetul de opțiune este mai energic pentru beneficiar decât pactul de preferință, deoarece în pactul de opțiune promisiunea este deja manifestată în mod ferm de promittent, iar în cazul exercitării opțiunii, contractul este încheiat de facto. În pactul de preferință, angajamentul promitentului este doar de a acorda prioritate beneficiarului în cazul deciziei de vânzare, fără a crea obligația de a vinde imediat sau în viitorul imediat.
Forma pactului de opțiune este reglementată în special pentru imobile în sens autentic;În schimb, promisiunea de a contracta rămâne în linii mari sub regimul consensual. Între pactul de opțiune și promisiunea bilaterală de vânzare, diferența de natură este în faptul că pactul de opțiune conferă un drept potestativ beneficiarului, iar promisiunea bilaterală poate crea un contract doar dacă ambele părți își exprimă consimțământul la încheierea viitorului contract.
Aplicabilitatea practică în dreptul român
Codul Civil nou (NCC) introducere pactului de opțiune, clarificând că pactul trebuie să conțină toate elementele contractului preconizat și să respecte forma cerută pentru contractul ce va fi încheiat. Pactul de opțiune poate lua forma autonomă sau poate exista ca clauză accesorie într-un contract principal (ex.: operațiuni de leasing). De asemenea, în cazul bunurilor imobile, publicitatea în registrele de carte funciară este indispensabilă pentru a aduce efectele acceptării pactului.
Așadar, pactul de opțiune este o instituție complexă, ce îmbină elementele unei promisiuni de vânzare cu posibilitatea efectivă de încheiere a contractului prin acceptarea opțiunii, oferind beneficiarului un instrument eficace de planificare a achiziției, în timp ce protejează interesele promitentului prin dispoziții specifice de formă și de publicitate.
Concluzii cheie despre obligațiile promițentului în pactul de opțiune
- Promitterul (promitentul) se angajează ferm și irevocabil să vândă sau să cumpere, în funcție de obiectul pactului, în condițiile stabilite, dacă beneficiar va opta.
- Obligația principală a promientului în pactul de opțiune este de a nu dispune de bunul obiect al pactului între momentul încheierii pactului și exercitarea opțiunii, în cazul bunurilor imobile prin înregistrare ulterioară.
- Beneficiarul are dreptul potestativ de a accepta sau refuza oferta, iar contractul de vânzare se consideră încheiat prin simpla acceptare a opțiunii, în condițiile convenite, în timp ce forma autentică poate fi necesară pentru obiecte imobiliare.
Curs 4 Drept Civil - Raportul Juridic Civil
Astfel, pactul de opțiune reprezintă o soluție flexibilă pentru reglementarea anticipată a unor contracte viitoare, oferind claritate privind elementele esențiale, forma contractuală și efectele pe care acceptarea opțiunii le produce asupra viitorului raport între părți.
tags: #sarcina #promitentului #in #cazul #pactului #de