Funcţia de administrator poate fi îndeplinită de preşedinte sau invers numai dacă asociaţia are un număr de maxim zece proprietari. Având în vedere că, în ultimul timp, există multe asociaţii de tronson sau de scară desprinse din asociaţii-mamă tocmai din cauza conflictelor privind gestionarea cheltuielilor, la cele care au rămas doar cu zece proprietari, este posibil acest cumul. În Legea 230/2007 sunt menționate atribuțiile președintelui asociației de proprietari. Președintele asociației de proprietari supraveghează și urmărește aplicarea hotărârilor adunării generale, respectarea prevederilor statutului și acordului de asociere, precum și aplicarea deciziilor comitetului executiv. În funcție de situație, poate propune comitetului executiv sau adunării generale măsuri împotriva celor care nu respectă regulamentele, hotărârile și deciziile luate de asociația de proprietari. La acestea se adaugă, în conformitate cu HG 1588/2007, obligația de a păstra și de a urmări ținerea la zi a cărții tehnice a construcției și a celorlalte documente ale asociației, de a răspunde în 7 zile la contestațiile la lista de plată depuse de proprietari, precum și păstrarea ștampilei asociației. După cum se poate observa, președintele asociației nu are putere de decizie și nici sarcini de execuție. Spre deosebire de președinte, sarcinile administratorului sunt de execuție, acesta asigurând managementul de proprietate pentru asociația de proprietari. Administrarea unei asociații de proprietari are două componente principale: administrarea financiară și cea tehnică.
Sarcinile financiare se reduc la întocmirea listelor de plată prin repartizarea cheltuielilor asociației și la întocmirea registrelor și a documentelor contabile obligatorii. Pentru a putea ocupa funcția de administrator, pe lângă cazierul judiciar impecabil, persoana respectivă trebuie să fie atestată de către o comisie de specialiști în domeniul financiar contabil și al legislației muncii, constituită la nivelul Consiliului Local. La rândul său, președintele are roluri clare de coordonare și supraveghere în cadrul asociației: coordonează și prezidează ședințele asociației, asigură comunicarea eficientă între membri și implementează hotărârile adunării generale.
În funcție de statutul asociației, poate exista un comitet sau un consiliu de administrație care să sprijine președintele în gestionarea zilnică a afacerilor. Președintele are adesea rolul de a comunica și de a colabora cu prestatorii de servicii, cum ar fi firmele de întreținere sau de securitate, pentru a asigura buna funcționare a proprietăților. Obligațiile președintelui includ gestionarea conflictelor dintre membrii asociației și rezolvarea problemelor juridice care pot apărea. De la gestionarea ședințelor la luarea deciziilor strategice și gestionarea relațiilor externe, președintele este o figură centrală în menținerea unei comunități prospere și armonioase.
Pentru a ocupa funcția de președinte, potrivit Legii nr. 196/2018, președintele trebuie să fie membru al asociației de proprietari - deci, proprietar al unui apartament din imobil, și este ales prin voința a jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenți în Adunarea Generală. Principalele atribuții ale președintelui sunt prevăzute în art. 57 din Legea nr. 196/2018, cu modificări ulterioare: reprezentarea asociației în relațiile cu terții, semnarea documentelor, supravegherea punerii în aplicare a hotărârilor, informarea proprietarilor, gestionarea obligațiilor față de autorități, prezentarea documentelor la solicitare și propunerea măsurilor împotriva celor care nu respectă regulamentul.
În plus, președintele este responsabil pentru întocmirea și actualizarea cărții de imobil, păstrarea și actualizarea cărții tehnice a construcției, afișarea hotărârilor Adunării Generale, informarea cu privire la ordinea de zi, afișarea programului de încasări și a datelor de contact ale administratorului și ale comitetului, precum și pentru convocarea Adunării Generale în funcție de necesități. Legea precizează că președintele poate convoca Adunarea Generală în cazul modificării cadrului legislativ sau pentru ajustări statutare necesare, iar în situații de neîndeplinire sau încălcări, poate propune măsuri împotriva celor vinovați.
De asemenea, există aspecte privind relațiile în cadrul condominiului: potrivit art. 28-29 din Legea nr. 196/2018, fiecare proprietar are drepturi de informare și de acces la documente, iar președintele este obligat să răspundă în termen de 10 zile la contestațiile scrise privind cotele de contribuție și alte documente. În cazul neplățiicdoritoare a cotelor, asociația poate acționa în instanță, iar președintele are obligația notificării despre restanțe; ipoteca imobiliară poate fi instituită și radiată la cererea președintelui, după ce datoriile au fost achitate, cu respectarea procedurilor legale.
Legislația prevede și sancțiuni pentru nerespectarea prevederilor legale sau a atribuțiilor de către președinte, comitetul executiv sau administrator. Contravențiile pot implica amenzi, iar aplicarea sancțiunilor este făcută de autorități abilitate. În acest context, toate drepturile și obligațiile comune ale proprietarilor sunt esențiale pentru buna funcționare a condominiului, iar dreptul de vot și de a candida se exercită în mod disponibil în Adunarea Generală.
Un aspect important este necesitatea ca funcțiile de președinte și administrator să fie acoperite, în special în asociațiile cu număr mic de proprietari. Chiar dacă administratorul poate avea sarcini de execuție, președintele rămâne responsabil pentru reprezentare, comunicare, supraveghere și relații cu autoritățile, iar utilizarea resurselor pentru îndeplinirea obligațiilor implică costuri, chiar dacă uneori pot exista situații în care munca este voluntară. În acest sens, este esențial să se analizeze relația dintre costuri, externalizări și calitatea îndeplinirii atribuțiilor.
| Aspect | Perspectiva legala | Rolul președintelui |
|---|---|---|
| Eligibilitatea | Proprietar, ales prin Adunarea Generală | Reprezentare, supraveghere, informare |
| Obligații principale | Respectarea statutului, raportarea către autorități | Coordonare ședințe, implementare hotărâri, comunicare |
| Relația cu administratorul | Poate exista ca funcție distinctă | Execuție, gestionare zilnică |
| Condiții de poziționare | Numărul proprietarilor poate influența structura | Conduce ședințe, convocări, afișări |
În cazul schimbării administratorului sau a structurii adunării, există dispoziții clare privind predarea-primirea documentelor, raportarea financiar-contabilă și transmiterea informațiilor către noul administrator, asigurând continuitatea activității. De asemenea, președintele are obligația să mențină actualizate evidențele legale și să asigure informarea proprietarilor cu privire la restricțiile și reglementările locale relevante.
În condițiile legale, președintele, cenzorul și administratorul pot obține venituri din activități legate de funcțiile lor, cu unele excepții, iar modul de remunerare poate fi stabilit prin hotărâre de adunare. Această realitate economică reflectă necesitatea sustenabilității financiare a asociațiilor, prin transparență, contabilitate corectă și gestionare responsabilă a fondurilor de reparații și rulment.
Ce este o asociație de proprietari? Asociația de proprietari explicată simplu!
tags: #sarcinile #si #obligatile #presedintelui #de #asociatie