Radierea din Cartea Funciară a sarcinilor, ipotecilor și construcțiilor: proceduri, situații și studii de caz

Viața economică, prin deosebitul ei dinamism și prin excepționala varietate a formelor sale de manifestare, aspecte tot mai evidente pe măsură ce economia românească de piață continuă a se dezvolta într-un ritm din ce în ce mai accelerat, aduce permanent în fața juristului probleme practice deosebit de interesante, pe care el este chemat a le soluționa din perspectiva oferirii unor soluții conforme legii, soluție care nu trebuie a satisface doar exigențe de legalitate, ci și imperative ale bunului mers economic. Astfel, el este obligat a avea o optică multidisciplinară și a evita să găsească răspunsuri superficiale, prin raționamente simpliste și mecanice.

Radierea din Cartea Funciară (CF) este operațiunea juridică și tehnică prin care se șterge o înscriere existentă în Partea III (Sarcini) sau o construcție din Partea I (Descriere Imobil), restabilind situația legală actuală a proprietății. Acest proces este esențial pentru a elibera imobilul de sarcini (precum ipotecile sau interdicțiile de înstrinare) sau pentru a reflecta modificările fizice (demolarea unei clădiri) și este un pas obligatoriu înainte de orice nouă tranzacție majoră.

Ce motivează radierea și când apare necesitatea ei

Proprietarii apelează la serviciul de radiere din CF în două situații principale: radierea Sarciniilor (Ipotecilor, Interdicțiilor, Privilegiilor) și radierea construcțiilor din CF în cazul demolării. Radierea construcțiilor din CF se referă la ștergerea unei clădiri (sau a unei părți din aceasta) din descrierea imobilului, în urma demolării.

Fără radierea construcției, imobilul rămâne înscris în CF ca fiind construit, chiar dacă fizic acesta nu mai există. Radierea se face pe baza unei documentații cadastrale de actualizare, întocmită de un topograf autorizat, care certifică prin măsurători lipsa construcției demolate. În cazul sechestrului sau a altor sarcini, radierea poate fi necesară pentru a restabili situația juridică optimă înainte de o nouă tranzacție.

Acte și documente necesare pentru radiere

Actele necesare pentru inscrierea sau radierea anumitor înscrieri includ:

• certificat de atestare eliberat de autoritatea locala emitenta a autorizatiei de construire, care sa confirme ca edificarea constructiilor s-a efectuat conform autorizatiei de construire si ca exista proces-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, intocmit conform anexei nr. 4;
• originalul sau copia legalizata a actelor in temeiul carora se solicita inscrierea; copii conforme cu exemplarului din arhiva arhivelor teritorialelor a titlurilor de proprietate, copii legalizate sau originalele proceselor verbale de punere in posesie, copii ale altor acte de proprietate daca este cazul;
• hotarirea judecatoreasca definitiva si irevocabila si expertiza/documentatia cadastrala care face parte integranta din hotarirea judecatoreasca, dupa caz;
• pentru cazuri de fuziune/divizare: hotarirea AGA/decizia asociatului unic prin care se aprovă fuziunea/divizarea, încheiată în formă autentică și care identifică imobilele prin număr cadastral și de carte funciară;
• certificatul constatator eliberat de oficiul registrului comerțului conform art. 235 alin. (4) din Legea nr. 31/1990 privind societățile comerciale, republicată, cu modificările și completările ulterioare, în care se identifică imobilul cu număr cadastral și număr de carte funciară;
• NOTĂ 1: Cererea de înscriere va fi însoțită de dovada de titular sau persoană interesată în efectuarea înscrierii, mandatul general sau special, încheiat în formă autentică sau împuternicirea reprezentantului persoanei juridice, împuternicirea avocatului, delegația notarială sau delegația executorului judecătoresc;
• consimțământul expres al titularului tabular încheiat în formă autentică notarială, care cuprinde identificarea imobilului conform prevederilor art.29, alin.(1), lit.c) din Legea nr.7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, republicată, modificată și completată ulterior, numărul încheierii cu care a fost înscrisă ipoteca;
• adresa asociației, încheiată în formă autentică notarială prin care se confirmă plata sumei datorate, care cuprinde identificarea imobilului conform prevederilor art.48, alin.(1), lit. c) din Legea nr.7/1996;
• acte necesare pentru notarea punerii sub interdicție judecătorească sau a ridicării acestei măsuri conform art. 902 alin. (2) pct.;
• acte necesare pentru notarea calității de bun comun conform art. 902 alin. (2) pct.;
• acte necesare pentru notarea în cartea funciară a convenției matrimoniale conform art. 902 alin. (2) pct. conventia matrimoniala;
• convenția de lichidare sau hotărârea judecătorească prin care instanța pronunță separarea de bunuri conform art. 38;
• acte necesare pentru notarea destinației de locuință a familiei conform art. 902 alin. (2) pct.;
• acte necesare pentru notarea în cartea funciară a locațiunii/cesiunea contractului de locațiune prevăzută de art. 902 alin. (2) pct.;
• acte necesare pentru notarea aportului dreptului de folosință asupra unui imobil la patrimoniul unei societăți, conform art. 902 alin. (2) pct.;
• acte necesare pentru radierea notării aportului dreptului de folosință asupra unui imobil la patrimoniul unei societăți, conform art. 902 alin. (2) pct.;
• acte necesare pentru notarea Clauzei de inalienabilitate și interdicția convențională de grevare se notează la cerere conform art. 628 și 902 alin. (2) pct.;
• acte necesare pentru radierea notării Clauzei de inalienabilitate și interdicția convențională de grevare se notează la cerere conform art. 628 și 902 alin. (2) pct.;
• acte necesare pentru notarea dreptului de revocare sau de denunțare unilaterală a contractului prevăzut de art. 902 alin. (2) pct. 45;
• acte necesare pentru radierea notării dreptului de revocare sau de denuntare unilaterală a contractului prevăzut de art. 902 alin. (2) pct. 46;
• acte necesare pentru notarea declarației de rezoluțiune sau de reziliere prevăzute de art. 902 alin. (2) pct. 47;
• acte necesare pentru radierea notării declarației de rezoluțiune sau de reziliere prevăzute de art. 902 alin. (2) pct. 48;
• acte necesare pentru notarea unui antecontract în cartea funciară conform art. 51;
• acte necesare pentru notarea dreptului convențional de preemțiune prevăzut de art. 902 alin. (2) pct. 53;
• acte necesare pentru înscrierea sechestrului asupra imobilului prevăzut de art. 796 alin.;
• acte necesare pentru radierea sechestrului asupra imobilului prevăzut de art. 796 alin.;
• dovada achitării tarifului;
• fisierele .cpxml pentru zona supusă investiției.

Procedura pas cu pas pentru radiere

1. Obținerea extrasului de carte funciară și identificarea exactă a notării/comandamentului de radiere;
2. Pregătirea cererii de radiere și a actelor justificative (dovada stingerii obligației, hotărâri etc.);
3. Depunerea cererii la OCPI și plata taxei aferente;
4. În cazul unei respingeri, formularea cererii de reexaminare în termenul legal;
5. După admiterea cererii de reexaminare, radierea se efectuează din CF;
6. În cazul respingerii la reexaminare, se poate iniția plângerea în instanță împotriva încheierii OCPI;
7. Notarea radiării în CF se face printr-o încheiere emisă de OCPI, urmată de eliberarea unui nou extras de carte funciară.

Studiu de caz: radierea comandamentului din CF după respingere inițială

Radierea comanda­mentului este posibilă atunci când: datoria a fost stinsă, actul juridic a încetat să producă efecte, există o hotărâre definitivă care dispune radierea sau au intervenit alte cauze legale. Se depune cerere de radiere la OCPI însoțită de dovezi. Dacă cererea este respinsă, se poate formula cererea de reexaminare, iar dacă aceasta este admisă, comanda­mentul este radiat. Studiul de caz arată că perseverența și zestrea de acte justificative cresc semnificativ sansele de admitere, iar intervenția unui avocat poate face diferența. Dacă reexaminarea este respinsă, se poate recurge la instanță pentru contencios administrativ sau la alte căi procedurale.

Radierea în practică: radierea ipotecilor și a altor sarcini

Faptul că datoria către bancă a ajuns la zero nu înseamnă că banca dispare automat din actele proprietății. Finalizarea creditului generează un proces intern la nivelul instituției finanțiare. Imediat după ce sistemul înregistrează plata ultimei rate, trebuie să soliciți băncii acordul de radiere a ipotecii. Bancă îți furnizează acordul de radiere, însă nu se ocupă direct de ștergerea ipotecii. Procesul se consideră finalizat abia în momentul în care OCPI emite încheierea oficială de radiere. Ulterior, biroul notarial îți va înmâna încheierea alături de un nou extras de Carte Funciară pentru informare actualizat. Mulți proprietari ignoră acest pas, însă lăsarea ipotecii în acte blochează orice viitoare tranzacție sau utilizare a proprietății drept garanție pentru un alt împrumut.

Impactul radiării asupra tranzacțiilor

Prezența unei sarcini în CF poate descuraja potențialii cumpărători sau creditori, generând incertitudine juridică asupra imobilului. Radierea corect efectuată restabilește situația legală a proprietății, facilitând vânzarea, ipotecarea sau alte acte ce țin de transferul dreptului de proprietate.

Elemente justificative despre radierea unui sechestru sau a altor măsuri

Conform Regelmentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, radierea sechestrului asupra imobilului poate fi făcută după stingerea măsurii sau încetarea efectelor, cu prevederile art. 166 și alte dispoziții, iar radierea de la oficiu se poate face la cererea executorului judecătoresc sau a titularului dreptului, după caz. Radierea ipotecilor și a altor sarcini se face de la data intabulării, iar dacă prețul adjudecării se plătește în rate, sarcinile se sting la plata ultimei rate, cu excepția anumitor ipoteci menținute prin acordul adjudecatarului.

În practică, un proces de radiere poate implica multiple documente și etape, de la identificarea exactă a notării la pregătirea actelor justificative, până la analizarea deciziilor de către registratori și, dacă este cazul, contestarea la instanță a încheierii OCPI.

Concluzii practice

Radierea din Cartea Funciară poate părea, la prima vedere, o formalitate, dar reprezintă un proces complex, cu multiple cazuri particulare în funcție de tipul înscrierii: sarcini, ipoteci, construcții sau alte drepturi reale. Intervenția unei expertize cadastrale, a unor documente clare și a unui avocat specializat poate facilita obținerea rezultatului dorit: imobilul devine liber de sarcini sau poate fi tranzacționat fără piedici juridice.

În cazul unei situații asemănătoare, nu te opri la prima respingere. Cu asistența potrivită, radierea este posibilă, iar imobilul tău poate redeveni liber de sarcini. Dacă ai o problemă similară, pot oferi consultanță și reprezentare în radierea din CF a sarcinilor, ipotecilor și construcțiilor.

tags: #cerere #inlaturare #sarcina #de #pe #cf

Postări populare:

• Când să acționezi în caz de infertilitate
• Interpretarea rezultate beta-hCG 140000 și implicațiile clinice
• cum se tratează atacurile de panică în pediatrie
• Importanța oxigenării cerebrale în timpul sarcinii pentru sănătatea copilului
• Impactul trecerii contribuțiilor în sarcina angajatului: analize și decizii pentru companii