Pot forma obiect al executării silite imobil procedura. Pot forma obiect al executării silite imobil procedura, astfel bunurile imobile propriu-zise, precum şi dreptul de uzufruct asupra unui imobil, precum şi dreptul de superficie. Vânzarea se face la sediul organului de executare sau al instanţei de executare ori la locul unde este situat imobilul sau în orice alt loc, dacă se consideră că este mai potrivit pentru buna valorificare a acestuia. Vânzarea la licitaţie se face în mod public. La acest termen, licitaţia va începe de la preţul de 75% din preţul de pornire al primei licitaţii. Dacă nu se obţine preţul de începere a licitaţiei şi există cel puţin 2 licitatori, la acelaşi termen, bunul va fi vândut la cel mai mare preţ oferit, dar nu mai puțin de 30% din preţul de pornire al primei licitaţii. Dacă nici la a doua licitaţie imobilul nu a fost adjudecat, la cererea creditorului, executorul judecătoresc va putea stabili o nouă licitaţie. La termenul stabilit licitaţia va începe de la preţul de 50% din preţul de pornire al primei licitaţii. Dacă nu se obţine acest preţ şi există cel puţin 2 licitatori, bunul va fi vândut, la acest termen, la cel mai mare preţ oferit, chiar dacă acesta din urmă este mai mic decât valoarea creanţei ori a garanţiei. Vânzarea se va putea face chiar dacă se prezintă o singură persoană care oferă preţul de pornire al acestei licitaţii. Procesul-verbal de licitaţie care consemnează adjudecarea va fi notat în cartea funciară, la cererea de îndată a executorului, pe cheltuiala adjudecatarului. Adjudecatarul imobilului va depune preţul la dispoziţia executorului judecătoresc, în termen de cel mult 30 de zile de la data vânzării, ţinându-se seama de garanţia depusă în contul preţului. După plata integrală a preţului sau a avansului executorul, pe baza procesului-verbal de licitaţie, va întocmi actul de adjudecare.
Contextul juridic și scenariile de vânzare
De ce spun asta? Te afli intr-o procedura de executare silita si nu stii cum sa o contesti? În goana după bani nu există scrupule, cel puțin nu pentru IFN-uri. FINOPRO IFN S.A. Disperarea de a valorifica imobilul a dus la comiterea unor greșeli procedurale, pe care nu le-am ignorat. În fapt, societatea care a primit împrumutul l-a garantat prin două contracte de fideiusiune, încheiate între B.D., respectiv B.P., și creditorul MICROCREDIT IFN SA. Pentru că societatea a încetat să mai achite creditul încă din anul 2020, creanța a fost cesionată către FINOPRO IFN S.A.
Bineînțeles că am contestat executarea silită și nu am permis renumitului FINOPRO IFN S.A. Art. (4) Publicații în extras, cuprinzând mențiunile prevăzute la alin. (1) lit. a), c) și f)-m), se vor face, sub sancțiunea nulității, într-un ziar de circulație națională, dacă valoarea imobilului depășește suma de 250.000 lei, sau într-un ziar local, dacă nu trece peste această sumă. De ce leguitorul a prevazut o asemenea procedura? Soluția este clară fi fără echivoc. Soluția este clară fi fără echivoc. Admite în parte contestația la executare formulată de contestatorii IRO-DANINA CONSTRUCT SRL, B I-D, şi B.P.în contradictoriu cu FINOPRO IFN S.A. Dispune anularea publicatiilor de vânzare din data de 22.11.2024, 20.12.2024 emise de BEJ Miron Boca Moldovan Andreea Laura în dosarul de executare 157/19.04.2021. Dispune restituirea în parte a taxei judiciare de timbru, respectiv a sumei de 500 lei. Obligă intimata la plata către contestatori a sumei de 461 lei, contravaloare dosar execuțional. Cu drept de apel în termen de 10 zile de la comunicare. Apelul se depune la Judecătoria Năsăud, sub sancțiunea nulității.
Având în vedere volumul de prevederi, se subliniază că publicitatea, notificările și termenele au o importanță critică în dinamica licitațiilor. În plus, există argumente potrivit cărora restrângerea executării silite poate fi o cale eficientă de a bloca executarea prin licitație, iar imobilul nu poate fi supus vânzării silite dacă reprezintă locuința de familie a contestatorilor, protejată de dreptul la domiciliu.
Detalii despre etapele licitației și condițiile de participare
La licitație, prețul de pornire poate fi modificat în funcție de etapele prevăzute: 75% din prețul de pornire în prima licitație; dacă nu există ofertă, la a doua licitație prețul de pornire este de 50% din prețul inițial, iar dacă nici acolo nu se adjudecă, se poate repeta licitația cu aceeași sau cu un preț de pornire ajustat; în caz contrar, dacă există cel puțin 2 licitatori, bunul poate fi vândut la cel mai mare preț oferit, dar nu mai puțin de 30% din prețul de pornire. Procesul-verbal de licitație se semnează de toate părțile prezente (executor, creditor, debitor, adjudecatar, terțul dobânditor).
Garanția de participare la licitație este de 10% din prețul de începere, cu unele excepții prevăzute de lege. Dacă adjudecatarul nu depune prețul în termenul stabilit, imobilul se scoate din nou la licitație, iar suma datorată de fostul adjudecatar se cere prin procesul-verbal de licitație, care devine titlu executoriu. În caz de eventuale contestații, contestația la executare poate stârni anularea actului de adjudecare în anumite condiții.
Riscuri pentru cumpărători și soluții practice
Există riscuri majore pentru cumpărătorii prin licitație publică: evicțiunea completă sau parțială poate interveni, iar garantarea viciilor ascunse nu este opțiunea ca într-un contract de vânzare obișnuit. În plus, adjudecarea poate fi anulată în cazul unor notificări conform Legii nr. 10/2001, iar orice atac în contestație poate fi admis, având efect de anulare a actului de adjudecare. De aceea, este esențial ca potențialii adjudecătari să efectueze verificări amănunțite privind existența notificărilor legale legate de imobilul urmărit.
Inforări suplimentare despre tipuri de licitații: licitația olandeză (începe la un preț ridicat și scade pas cu pas), licitația japoneză (nu există pași individuali, toți participă în acord), licitațiile all-pay (toți plătesc pentru fiecare pas, iar câștigător este decis prin condițiile de preț). Chiar dacă cadrul legal permite anumite garantii, practica arată că publicitatea poate fi insuficientă, forțând creditele să regândească strategia de valorificare și să coboare prețurile în etape repetate, cu costuri suplimentare de întreținere a bunurilor.
Aspecte procedurale în insolvență și recomandări pentru practică
În contextul insolvenței, existenta mai multor etape de licitație cu descreșteri repetate poate duce la prețuri de pornire inutile departe de valoarea de piață reală, creând costuri și perioade lungi de valorificare. De asemenea, publicitatea prin UNPIR și prin ziarele de circulație poate deveni o rutină rigidă, lipsind dincolo de cerințe o promovare adecvată pe alte canale. În practică, este recomandat ca creditorii să aprobe bugete de promovare realiste, să asigure publicitatea extinsă a bunurilor și să stabilească strategii compatibile cu realitățile pieței pentru a crește șansele de recuperare a creanțelor.
Este important ca adjudecatul să nu se bazeze doar pe creșterea de preț, ci să includă verificări ale drepturilor reale, drepturilor de preferință sau eventualelor notificări. Contestațiile la executare pot duce la anularea procesului de licitație dacă se demonstrează vicii procedurale sau reaua-credință a adjudecatarului. În plus, în cazul în care imobilul este închiriat, contractele, inclusiv cele notate în cartea funciară anterior urmăririi silite, pot fi opozabile adjudecatarului, iar acesta nu poate fi obligat să respecte toate contractele de locațiune dacă prețul este mic în comparație cu valoarea pieței.
Exemple și observații practice din jurisprudență
Admiterea în parte a contestației la executare poate duce la anularea publicațiilor de vânzare și la restituirea taxelor, dupa cum a fost ilustrat în hotărâri ce anulează publicările din dosarul de executare și sancționează plata taxelor. Exemplul indică nevoia de verificare a respectării procedurilor legal, pentru a evita nulitatea actelor ulterioare. În plus, hotărârile emphasizează importanța notificărilor, publicității și altor etape de procedură, pentru a preveni nulități sau contestări ulterioare.
Analiză critică asupra reformelor și recomandări pentru îmbunătățire
Rezumat: Licitațiile din procedurile de insolvență desfășurate sub regulamentele specifice au natura unor vânzări voluntare la licitație publică, și nu a vânzărilor silite clasice. De aceea, aplicarea discretelor Codului de procedură civilă în materia executării silite poate fi nepotrivită în contextul insolvenței. Articolul analizează provocările actuale legate de vânzările activelor în procedurile de insolvență din România, evidențiind deficiențe în practică și în reglementare, care conduc la recuperări scăzute și la perioade lungi de valorificare. Publicitatea ineficientă, evaluările la valori prea mari și licitațiile repetate cu scăderi de preț afectează negativ gradul de recuperare a creanțelor, în principal pentru creditori neacoperitori.
Concluzii operaționale pentru practicieni
În practică, este esențial să se stabilească strategii de valorificare realiste, cu prețuri de pornire orientate către valoarea de lichidare și cu o promovare amplă, pentru a stimula concurența și a reduce durata procedurilor. De asemenea, trebuie să se asigure că toate procedurile de publicitate și notificări se realizează corect pentru a evita nulități ulterioare. Potențialii cumpărători trebuie să efectueze verificări amănunțite privind eventualele notificări, drepturi reale și contracte de închiriere pentru a evita surprize juridice după adjudecare.
tags: #cumparator #prin #licitatie #publica #situatia #sarcinilor