Vânzarea sau cumpărarea unui imobil reprezintă un pas important, care implică atenție la detalii și respectarea unor etape specifice. Acest ghid oferă lista completă de documente, detalierea tuturor costurilor (notar, impozit, ANCPI) și termenele reale pentru finalizarea contractului de vânzare-cumpărare, inclusiv situațiile speciale precum imobile moștenite sau cu sarcini.
Acte necesare pentru vânzare imobil
- Acte de identitate părți
- Acte de proprietate imobil
- Contract vânzare-cumpărare, donație, proces-verbal de predare-primire, sentință/decizie civilă definitivă și irevocabilă, titlu de proprietate, certificat de moștenitor etc.
- Certificat fiscal - eliberat de Administrația Financiară competentă, din care să rezulte că proprietarul este la zi cu plățile către Stat.
- Documentația cadastrală: Fişa bunului imobil și planul de amplasament, planul releveu, întocmită de un expert cadastral autorizat. Vânzarea poate avea loc doar dacă imobilul are cadastru și intabulare.
- Extras de carte funciară pentru autentificare - se obține prin notariat, valabil 10 zile lucrătoare; cost 40 lei (vânzătorul plătește). Urgență: 200 lei.
- Certificat de performanță energetică, eliberat de un auditor energetic atestat
- Adeverințe de la asociația de proprietari - privind plata la zi a întreținerii sau datoriile existente, cu exigența ca, în cazul datoriilor, să se clarifice sau să se includă o clauză de preluare de obligații de către cumpărător.
- Ultima factură și chitanță privind plata la zi a utilităților imobilului
Acte suplimentare necesare pentru persoane juridice
- Certificat de atestare fiscală valabil, eliberat de ANAF
- Certificat de înregistrare la Registrul Comerțului sau actul în baza căruia își desfășoară activitatea
- Certificat constatator valabil, eliberat de Registrul Comerțului
- Împuternicire pentru reprezentantul persoanei juridice la încheierea actului, dacă este cazul
- Hotărâre A.G.A din care rezultă acordul asociaților pentru vânzarea bunului
Etapele contractului de vânzare-cumpărare (pas cu pas)
- Odată ce aveți toate documentele, procesul de vânzare la notariat este, în regulă, rapid și se desfășoară de obicei în 3-4 zile lucrătoare. Notarul verifică documentele pentru conformitatea juridică și situația din Cartea Funciară.
- Pasul 2: Obținerea extrasului de carte funciară (Ziua 1-2). Notarul solicită electronic OCPI extrasul pentru autentificare. Valabilitatea este 10 zile lucrătoare. Regim normal: 1-2 zile; regim de urgență: sub 24 de ore contra 200 lei.
- Pasul 3: Redactarea contractului de vânzare-cumpărare și programarea semnării (Ziua 2-3). Notarul pregătește contractul și poate oferi o ciornă pentru verificare.
- Pasul 4: Semnarea contractului și plata (Ziua 3-4). Părțile se prezintă cu actele în original; plata se face de obicei prin transfer bancar, dovada plății fiind atașată dosarului. Dacă există credit, banca poate vira suma ulterior semnării, conform condițiilor contractuale.
- Pasul 5: Înscrierea noului proprietar în Cartea Funciară (intabulare). Notarul trimite contractul la OCPI pentru intabulare; după finalizarea acestui proces, cumpărătorul este notificat pentru ridicarea încheierii de intabulare și a extrasului CF.
- Estimarea duratei totale a procesului: 3-4 zile lucrătoare în regim normal, 1-2 zile în regim de urgență.
Cât costă un contract de vânzare-cumpărare?
Costurile contractului de vânzare se calculează la prețul de vânzare al imobilului, dar există o valoare minimă stabilită prin grile notariale. Calculatorul notarial estimează:
- Onorariul notarial (de la niveluri diferite în funcție de valoarea bunului)
- TVA 21%
- Tarif administrare: 45 lei
- Impozitul pe venitul din transfer pentru vânzător
- Taxa de intabulare (0,15% din prețul vânzării)
- Extras CF: 40 lei
Exemple rapide de costuri (estimări):
- Preț 350.000 lei: Onorariu bază ≈ 4.155 lei; TVA ≈ 872 lei; Total onorariu ≈ 5.072 lei; Impozit vânzător 1% ≈ 3.500 lei sau 3% ≈ 10.500 lei; Întabulare ≈ 525 lei; Extras CF 40 lei.
- Preț 600.000 lei: Onorariu bază ≈ 6.405 lei; TVA ≈ 1.345 lei; Total ≈ 7.795 lei; Impozit vânzător 1% ≈ 6.000 lei sau 3% ≈ 18.000 lei; Întabulare ≈ 900 lei; Extras CF 40 lei.
- Preț 1.200.000 lei: Onorariu bază ≈ 10.005 lei; TVA ≈ 2.101 lei; Total ≈ 12.151 lei; Impozit vânzător 1% ≈ 12.000 lei sau 3% ≈ 36.000 lei; Întabulare ≈ 1.800 lei; Extras CF 40 lei.
Detalii despre calculul onorariului notarial:
- Onorariul notarial se stabilește în grilele anuale; reglementări: Anexa nr. 2 la Ordinul 70/C/2024.
- În vânzarea prin programul Noua Casă (Prima Casă), onorariul se reduce cu 30%.
- Trebuie să aveți în vedere TVA 21% peste onorariul de bază și un tarif fix de administrare de 45 lei.
Impozitul către stat pentru vânzător
- Impozitul se calculează la valoarea declarată în contract: 3% dacă imobilul este deținut de mai puțin de 3 ani; 1% dacă dețineți mai mult de 3 ani.
- În cazul partajelor sau coproprietății, impozitul se calculează pentru cota deținută de fiecare, iar dacă cotele nu sunt precizate, se consideră cote egale.
- Excepții: tranzacțiile între soți sau rude până la gradul II se supun regulilor specifice (de ex., impozitul se stabilește la valoarea din contract în funcție de reglementări aplicabile).
ANCPI-OCPI și extrasul de carte funciară
- Taxa ANCPI pentru eliberarea extrasului de autentificare: 40 lei normal (2 zile) sau 200 lei urgent (1 zi).
- Tariful ANCPI-OCPI pentru intabulare: 0,15% din prețul vânzării.
Modelul contractului și aspectele juridice
Contractul de vânzare-cumpărare este definit și reglementat de articolele relevante din Codul Civil. Caracterul său este consensual, sinalagmatic, onerous, comutativ, translativ de proprietate, cu transferul dreptului de proprietate în momentul încheierii contractului în condiții speciale (exemple: proprietate determinată, existența condițiilor de transfer). În majoritatea cazurilor, transferul se efectuează la momentul încheierii contractului, dacă toate condițiile legale sunt îndeplinite.
Vânzarea imobilelor moștenite
Vânzarea unei moșteniri implică dezbaterea succesiunii la notar, obținerea certificatul de moștenitor și înregistrarea proprietății în Cartea Funciară pe numele moștenitorilor. Dacă există mai mulți moștenitori, toți trebuie să fie de acord cu vânzarea, iar partajul (amiabil sau judiciar) poate fi necesar. Certificatul de moștenitor este document esențial pentru a dovedi calitatea de moștenitor și dreptul de proprietate asupra masei succesorale. Procesul de vânzare începe după finalizarea succesiunii și înregistrarea proprietății în Cartea Funciară. Este recomandat să consultați un avocat specializat în imobiliare și un notar în această situație pentru a evita riscuri legale.
Documentația necesară pentru succesiune și notificări
- Certificat de moștenitor
- Acte de proprietate ale imobilului
- Documentație cadastrală și extras de carte funciară actualizat
- Toți moștenitorii trebuie să participe la tranzacție sau să acorde împuternicire corectă
Relații utile și recomandări practice
- Verificați corectitudinea documentației cadastrale pentru a evita discrepanțe între realitate și registrele oficiale.
- Planificați bugetul luând în calcul toate taxele și costurile de tranzacție (notari, impozite, ANCPI, taxele de cadastru).
- Utilizați surse de încredere și consultați profesioniști (avocat specializat în imobiliare, notar, agent imobiliar cu experiență) pentru due diligence adecvat.
SE SCHIMBĂ SISTEMUL INFORMATIC DE LA CADASTRU
Sugestii pentru pregătire și prevenire a riscurilor
- Pregătiți documentele în avans și mențineți o evidență clară pentru a evita întârzierile.
- Verificați litigiile înscrise în Cartea Funciară și starea drepturilor reale asupra imobilului; în cazul litigiilor, evaluați riscul împreună cu profesioniști și stabiliți soluții (ex. condiții suspensive, tranzacții cu clauze de protecție).
- Negociați cu cumpărătorul claritatea asupra transferului de proprietate, ipotecilor sau altor sarcini existente și condițiile de preluare a obligațiilor.
tags: #inscrieri #sarcini #ulterioare #vanzarii #imobilului