Aici se sintetizează rolul cadastrului și al cărții funciare înasupra imobilelor, cu accent pe intabulare, înscrierea drepturilor reale, proceduri la OCPI/ANCPI și relația dintre situația tehnică și cea juridică a imobilelor, după Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată cu modificările ulterioare.
Ce înseamnă cartea funciară și cum se leagă de cadastrul unei localități
Cartea funciară cuprinde descrierea imobilelor și înscrierile referitoare la drepturile reale imobiliare, drepturi personale, acte, fapte sau rapoarte juridice ce au legătură cu imobilele; este un document public gestionat la nivelul ANCPI-OCPI ce cuprinde descrierea proprietăților funciare, cu indicarea drepturilor reale imobiliare.
Cartea funciară intră în cadrul registrului cadastral de publicitate imobiliara al fiecărei localități, alcătuit din concluzii despre imobile, iar evidența imobilelor înscrise în planul cadastral și în cartea funciară se realizează și se actualizează din oficiu sau la cererea persoanelor interesate sau la inițiativa autorităților publice.
Elementele de bază ale sistemului integrat de cadastru și carte funciară
- Imobilul este obiectul principal al evidenței; entitatea de bază este imobilul și proprietarul.
- Sistemul realizează identificarea, descrierea și înregistrarea în documentele cadastrale, măsurarea, reprezentarea pe harti și planuri cadastrale, precum și stocarea datelor.
- Publicitatea imobiliară asigură opozabilitatea drepturilor reale imobiliare, drepturilor personale, a actelor/faptelor juridice, precum și a oricăror raporturi juridice supuse publicității.
Fazele principale: de la identificare la publicitatea imobiliară
- Identificarea, descrierea și înregistrarea imobilelor în documentele cadastrale, masurarea și reprezentarea pe hărți/cadastre, precum și stocarea datelor pe suport informatic.
- Identificarea și înregistrarea proprietarilor, a altor deținători legali și a posesorilor imobilelor.
- Furnizarea datelor necesare pentru sistemul de impozite și taxe, pentru stabilirea corectă a obligațiilor fiscale.
- Publicitatea imobiliară, pentru opozabilitatea drepturilor reale imobiliare, a drepturilor personale, a actelor/faptelor juridice, și a oricăror raporturi juridice supuse publicității.
Structura cărții funciare: Partea I, II și III
- Partea I: descrierea imobilelor.
- Partea II: înscrierile privind dreptul de proprietate și alte drepturi reale.
- Partea III: înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturile reale de garanție și sarcini.
Înscrierile în cartea funciară: intabulare, înscriere provizorie și notare
Conform art. 881 din Codul Civil, înscrierile în cartea funciară sunt de trei feluri: intabulare, înscriere provizorie și notare. Intabularea și înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare, în timp ce notarea se referă la înscrierea altor drepturi, acte, fapte sau rapoarte juridice legate de imobile.
1. Intabularea
Intabularea este operațiunea de înscriere în cartea funciară a drepturilor reale imobiliare, producând efecte de la data înregistrării cererii. Obiectul include dreptul de proprietate, uzufruct, superficie, uz, abitație, servitute, administrare, concesiune, folosință și alte drepturi reale de garanție.
Înscrierile se fac pe baza înscrisurilor precum actul autentic notarial, certificatul de moștenitor, hotărâre judecătorească definitivă sau alte acte emise de autoritatea administrativă, în cazurile prevăzute de lege. Renunțarea la aceste drepturi se poate face numai printr-o declarație autentică notarială înregistrată la biroul de cadastru și publicitate imobiliară.
2. Înscrierea Provizorie
Înscrierea provizorie are ca obiect drepturi reale afectate de condiții suspensive/rezolutorii sau de termene. Scopul este protecția drepturilor sub condiție sau termen, urmând să se consolideze sau să se radieze în funcție de îndeplinirea condițiilor sau a termenelor.
Înscrierea provizorie nu poate fi efectuată decât dacă prevedea legea; un exemplu fiind uzucapiunea unde reclamantul poate solicita înscrierea provizorie a dreptului uzucapat după victoria în primă instanță, înainte de hotărârea definitivă.
3. Notarea
Notarea are ca obiect alte drepturi, acte sau fapte juridice referitoare la imobil sau la persoanele ce dețin drepturi tabulare. Trebuie menționate cazuri precum: interdicția judecătorească, bun comun, convenții matrimoniale, destinația de locuință, contracte de locațiune etc. Regula este că aceste drepturi devin opozabile terților prin notare, dacă nu s-a demonstrat altfel cunoașterea de către terți prin alte mijloace.
Procedura de înscriere în cartea funciară: pașii practici
- Solicitantul depune cererea de înscriere adresată biroului teritorial, indicând numele, domiciliul, actul de identitate, obiectul înscrierii, localitatea, numărul cadastral și alte date relevante. Cererea poate fi însoțită de documentele justificative; dacă este necesar, dosarul poate fi completat cu actele lipsă.
- În cazul înscrierii într-o carte funciară deja existentă, se atașează coala de carte funciară în aceeași zi a înregistrării cererii, iar referentul scoate coală înlocuind-o cu o notă ce indică detaliile necesare.
- Notarul public, în calitate de autoritate semnatară a actelor, poate transmite cererea de înscriere în format electronic către ANCPI în termen de cel mult 3 zile lucrătoare de la data autentificării actului, conform legii.
- Pentru înscrierile în prima carte funciară a unui imobil neînscris, se poate apela la un expert cadastrist autorizat pentru realizarea documentației cadastrale complete, apoi se poate solicita intabularea la OCPI.
- În cazul hotărârilor judecătorești definitive, cererea se poate înscrie din oficiu sau se poate solicita înscrierea în baza hotărârii; în cazul unor imobile situate în extravilan sau în zonele reglementate, se aplică prevederile legale speciale.
- Notarul public este obligat să ceară înscrierea în cartea funciară pentru actele ce transmit, modifică sau constituie drepturi reale imobiliare, însoțind actul cu extrasul de carte funciară necesar autentificării.
Documentele necesare și particularități ale dosarului
- Cerere de înscriere completată; modelul cererii este prevăzut în anexe, cu posibilitatea completării dosarului prin anexarea documentelor justificative.
- Actul de proprietate origina/licență (contract de vânzare-cumpărare, titlu de proprietate, hotărâre judecătorească etc.).
- Documentația cadastrală receptioantă - plan de amplasament și delimitare, număr cadastral atribuit, releveele și măsurători, tabelul de mișcare parcelară, diagrame topografice, indicarea limitelor, planuri și hărți.
- Dovada taxelor: chitanțe sau ordine de plată; în cazul creditelor, înscrierile ipotecare se realizează în același dosar cu dreptul de proprietate.
- Documente de identitate, procura sau împuternicire în funcție de situație; dacă reprezentant este avocat, se atașează delegația.
Termene, soluționare și efecte juridice
- Termenul legal standard pentru soluționarea cererii de înscriere este de 7 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii la ANCPI; în practică, dosare bine întocmite se soluționează adesea în 15-25 de zile lucrătoare, iar proceduri de urgență pot reduce timpul la 3 zile lucrătoare contra unei taxe suplimentare de 50% din taxa de bază.
- În cazul suspendării unei cereri datorate identificării impedimentelor, emiterea unei încheieri cu soluția se face în termenul stabilit, iar soluțiile pot fi contestate prin plângere în termen de 15 zile.
- Ignorarea sau nerespectarea termenelor poate genera respingerea cererii sau radierea ulterioară a înscrierilor, dacă este cazul, conform art. 31-33 din Legea nr. 7/1996.
Costuri, rate și exemple practice
Taxa ANCPI se calculează în funcție de valoarea imobilului declarată în actul de proprietate sau în raportul de evaluare, potrivit grilei de taxe aprobate prin ordin. De exemplu, pentru imobile cu valoare până la 60.000 lei, taxa este de 0,15% din valoare (minim 40 lei). Pentru un apartament evaluat la 300.000 lei, taxa poate varia între aproximativ 450-600 lei, în funcție de tipul înscrierii.
Onorariul notarului pentru autentificarea contractelor este separat și calculat conform grilelor notariale în funcție de valoarea tranzacției. Costuri suplimentare pot apărea pentru avocați sau experți cadastrali, dacă identifică sau remediează impedimente din dosar, situându-se între aproximativ 300 și 1500 lei, în funcție de complexitate.
Un cost frecvent uitat este documentația cadastrală pentru prima înscriere: dacă imobilul nu are număr cadastral și carte funciară deschisă, este necesară interpelarea unui cadastrist autorizat pentru planul de amplasament și delimitare, iar dosarul pentru înscriere variază în funcție de scopul înscrierii.
Practici comune și povești din cabinet
Deseori apare întârzierea înscrierii după semnarea actului; în practică, lipsa documentelor sau necunoașterea situației juridice anterioare a imobilului pot duce la blocaje de lungă durată. Un exemplu comun este situația în care fostul proprietar avea datorii și s-a pus sechestru pe imobil, iar noul proprietar descoperă, ulterior, faptul că dreptul său nu este opozabil terților până la înscrierea în cartea funciară.
O altă greșeală frecventă este confuzia dintre documentația receptioantă și cea nereceptoantă. Planurile cadastrale nereceptionate de ANCPI nu au valoare juridică pentru înscriere. Totodată, înscrierile provizorii pot deveni definitive sau pot fi radiate în funcție de evoluția situației legale a imobilului.
Funcțiile cadastrului în practică
Funcția tehnică a cadastrului este asigurată prin înregistrarea sistematică a proprietăților în sistemul integrat, cu determinarea pozițiilor limitelor între imobile, din oficiu, gratuit și în mod sistematic, pe baza realității din teren.
Funcția economică a cadastrului evidențiază elementele necesare stabilirii valorilor impozabile, iar funcția juridică asigură identificarea proprietarilor și înscrierea acestora pentru a asigura publicitatea drepturilor reale asupra imobilelor.
Rolul practicianului în această procedură
În practică, un avocat specializat în drept imobiliar poate identifica rapid impedimentele și poate propune soluții procedurale pentru a evita blocajele îndelungate; poate facilita comunicarea cu notarul, cu ANCPI și cu alte părți implicate (bani, instituții, terți).
Înregistrare gratuită a imobilelor, în cadastru și cartea funciară
Notarea și evidența stadiilor cererilor online
Un avantaj important este posibilitatea verificării stadiului cererii direct online prin serviciul e-Terra, disponibil la eterra.ancpi.ro. Aici se poate vizualiza extrasul de carte funciară, iar informațiile privind înscrierea pot fi consultate fără a necesita deplasarea la ghișeu.
Concluzii practice pentru cumpărător, vânzător sau creditor
- Înainte de semnarea unui act, cereți extrasul de carte funciară pentru a verifica starea drepturilor reale, existența ipotecilor sau a limitelor juridice asupra imobilului.
- Asigurați-vă că documentația cadastrală pentru prima înscriere este completă, în special dacă imobilul nu are număr cadastral sau carte funciară deschisă.
- Segmentele de înscriere (intabulare, notare, înscriere provizorie) trebuie să fie consemnate în mod corespunzător în cartea funciară pentru opozabilitatea față de terți.
- În caz de litigii sau impedimente, consultați un avocat specializat în ANCPI și drept civil pentru soluții rapide și eficiente.
tags: #instituirea #sarcinii #in #cartea #funciara
Postări populare:
- Descoperă jocuri cu prințese însărcinate: distracție gratuită pentru fete
- Află mai multe despre cazul Sorina Pintea
- Reguli și excepții privind avortul în diferite țări
- Descopera cum sa creezi un LOL Surprise bebe din hartie: sablon imprimabil si sfaturi utile
- Investigația în cazul medicului ginecolog: suspiciuni și consecințe