Înainte de a efectua tranzacția de achiziție a unui imobil, atât vânzătorul, cât și cumpărătorul trebuie să se asigure că au la dispoziție toate actele necesare. Eliberarea unora dintre documente necesită timp şi ar fi neplăcut ca, aflați în preziua tranzacției, să aflați că aceasta trebuie amânată deoarece nu există toate actele necesare. În acest sens, este indicat să apelaţi la serviciile unui avocat specializat în tranzacții imobiliare şi construcții. Un astfel de avocat se poate ocupa nu doar de realizarea dosarului cu documentele necesare, ci poate face şi un raport de due diligence.
Acte de proprietate asupra imobilului ce face obiectul tranzacției. Certificat fiscal pe numele proprietarului, eliberat de Administrația Financiară competentă, din care să rezulte că proprietarul este la zi cu plățile către stat. În cazul apartamentelor, adeverința eliberată de asociația de proprietari sau locatari care să arate că proprietarul este la zi cu datoriile față de aceasta (întreținere, cheltuieli, reparații, cheltuieli comune etc.). Dacă într-o tranzacție imobiliară este implicată una sau mai multe persoane juridice, acestea vor avea nevoie de acte suplimentare. Certificat constatator valabil, eliberat de Registrul Comerțului (pentru societăți comerciale).
După cum se vede, pentru a întocmi dosarul pentru tranzacția imobiliară de vânzare-cumpărare este nevoie ca persoanele implicate să obțină o serie de documentele de la instituțiile statului sau de la specialiști autorizați. Un avocat specializat în due diligence, tranzacții imobiliare și construcții poate face demersurile pentru obținerea acestor documente și întocmirea dosarului necesar tranzacției imobiliare, așa încât aceasta să se desfășoare fără sincope. În plus, pe baza dosarului juridic întocmit pentru același imobil, tot de către avocat, veți avea siguranța că achiziționați o clădire, un apartament sau un teren care nu prezintă probleme, susțin avocații specializați în tranzacții imobiliare și construcții ai societății de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații.
Echipa Pavel, Mărgărit și Asociații este formată din avocați specializați, care furnizează servicii juridice de cea mai înaltă calitate, peste așteptările clienților. Societatea abordează cazurile cu maxim profesionalism și dedicație, scopul final fiind atingerea obiectivelor clienților, rezultatele fiind unele de excepție. Printre clienții societății de avocatură se află companii multinaționale și autohtone de anvergură. În 2017, cazurile de succes ale societății de avocatură i-au adus recunoașterea internațională din partea celor mai prestigioase ghiduri și publicații internaționale de profil. Astfel, Pavel, Mărgărit și Asociații s-a situat pe locul 2 în România în clasamentul firmelor de avocatură de business cu cea mai relevantă expertiză, realizat de Legal 500, și este recunoscută și de IFLR 1000 Financial and Corporate 2018. Portofoliul societății include includerea în portalul avocatpavel.ro, unde regăsiți ariile de expertiză și cazuri relevante.
Litigiile, notările și efectele asupra sarcinilor în cartea funciară
Dr. Radu Cătălin Pavel, fondatorul Pavel, Margarit & Asociatii, oferă context asupra fidelelor implicații ale notărilor în cartea funciară: o sarcină poate implica ipotecă, servituți sau litigii legate de imobil, iar conținutul acestora poate afecta sau nu dreptul de dispoziție al proprietarului. Faptul că există un litigiu notat poate să determine reticența cumpărătorului, chiar dacă din punct de vedere juridic nu ar trebui să existe impedimente în transfer. De asemenea, intervenția instanței poate apărea în finalizarea litigiului sau în despăgubiri, iar radierea sarcinilor poate avea loc odată cu adjudecarea și intabularea, dacă condițiile contractuale sunt respectate.
Există practici neunitare privind înregistrarea litigiilor în cartea funciară, iar deciziile judecătorești diferă în interpretare: unele instanțe consideră că lipsa autorizației de construire în cartea funciară poate împiedica transferul, în timp ce altele tratează litigiile ca fapte în legătură cu imobilul. Simona Chirică subliniază faptul că, în practică, atunci când apar litigii notate, se recomandă o evaluare atentă a obiectului litigiului și posibilele soluții în funcție de natura acestuia, iar băncile pot fi influenceate semnificativ în deciziile lor de finanțare.
La nivel practic, atunci când obiectul litigiului nu afectează dreptul de dispoziție al proprietarului, este posibilă transmiterea dreptului de proprietate, iar notarii pot autentifica actul de înstrăinare. Totuși, dacă litigiul afectează dreptul de proprietate, cumpărătorul poate fi expus la riscuri semnificative, iar soluțiile pot include asigurări speciale sau tranzacții cu condiții suspensive, pentru a limita impactul financiar și juridic asupra părților.
În practică, denumirile de „title assurer” sau asigurări pentru problemele legate de imobile pot constitui o unealtă de securizare a tranzacției, dar nu elimină total riscurile. Simultan, se poate recurge la practici de due diligence pentru evaluarea activă a litigiilor din cartea funciară și pentru a oferi clienților opțiuni precum stingerea litigiului pe cale amiabilă sau prin termene clare, cu plata unui avans către vânzător sau retailer.
Art. 565 Proba dreptului de proprietate asupra imobilelor înscrise în cartea funciară
Ce este un caiet de sarcini licitație și cum influențează procesul de licitație
Caietul de sarcini licitație este un document cuprinzător care descrie în detaliu proiectul sau achiziția pentru care se organizează licitația. Acesta conține informații esențiale: obiectivele proiectului, specificațiile tehnice, termenele limită, criteriile de evaluare a ofertelor și alte cerințe specifice. Caietul de sarcini trebuie să fie clar și concis, pentru a asigura o înțelegere precisă a așteptărilor și a standardelor pe care ofertanții trebuie să le îndeplinească.
Un caiet de sarcini bine structurat oferă numeroase beneficii: claritate și transparență, comparabilitatea ofertelor, eficacitatea procesului de selecție și reducerea riscurilor. Exemplu practic: o companie privată vrea să achiziționeze un sistem software pentru gestionarea resurselor umane; structura caietului include prezentarea proiectului, scopul și obiectivele, specificații tehnice, termene, criterii de evaluare și documente necesare pentru aplicare. Caietul de sarcini este o componentă-cheie pentru organizarea unei licitații transparente și eficiente.
Accesul la caietele de sarcini licitație SEAP (Sistemul Electronic de Achiziții Publice) se realizează prin servicii de monitorizare a licitațiilor. Imediat după crearea unui cont pe Licitația.ro, se pot accesa licitațiile cu documentația aferentă, inclusiv caietele de sarcini, cu ajutorul abonamentelor de monitorizare a licitațiilor.
Din perspectiva practică, în cazul unor tranzacții de amploare, caietul de sarcini influențează decizia ofertanților prin claritatea criteriilor de evaluare și a condițiilor de executare. Este vital ca documentația să fie bine definită pentru a evita interpretările eronate și eventualele litigii post-licitație.
Exemple de aplicare și concluzii practice
- Notariatul și avocații specializați execită due diligence pentru a verifica dacă imobilul este liber de sarcini, dacă litigiile în cartea funciară pot afecta transferul și dacă există condiții suspensive adecvate.
- În cazul existenței notărilor de interdicții de înstrăinare, transferul poate necesita acordul creditorului ipotecar sau poate fi compromis prin soluții alternative, cum ar fi asigurări sau stingerea câmpurilor de sarcină la plata ultimei rate.
- Licitațiile publice, cu caiete de sarcini detaliate, contribuie la transparența procesului și la minimizarea riscurilor pentru ofertanți și autorități.
tags: #licitatie #liber #de #sarcini #sau #nu