Codul Civil protejează dreptul locativ al chiriașului actual atât timp cât și-a îndeplinit toate obligațiile contractuale prevăzute în contractul inițial și, dacă e cazul, în actele adiționale.
Art 1.828 Cod Civil stipulează că la încheierea unui nou contract de închiriere a locuinţei, chiriaşul are, la condiţii egale, drept de preferinţă.
El nu are însă acest drept atunci când nu şi-a executat obligaţiile născute în baza închirierii anterioare.
Dispoziţiile referitoare la exercițiul dreptului de preempţiune în materia vânzării sunt aplicabile în mod corespunzător.
Din dispozițiile legale de mai sus reiese că atunci când chiriașul este de bună-credință, a plătit la termen chiria, a plătit la timp întreținerea, utilitățile și orice cost ar fi fost în sarcina lui conform contractului de închiriere, acesta are o prioritate legală față de orice alți potențiali chiriași la o nouă închiriere.
Proprietarul imobilului este pus astfel în situația de a nu putea închiria bunul imobil decât actualului chiriaș, dacă acesta va dori acest lucru.
Informarea chiriașului actual cu privire la continuarea închirierii imobilului este o obligație legală a proprietarului, informare ce va lua forma unei notificări și va cuprinde noile condiții de închiriere (cost, durată, etc).
Notificarea se va putea face de către proprietar, mandatar sau avocat și va lua forma scrisă pentru a putea fi dovedită într-un eventual litigiu.
Informarea chiriașului este în fapt o ofertă de a închiria ce se transmite printr-o notificare.
Atunci când aceste condiții și această ofertă sunt acceptate de actualul chiriaș, proprietarul nu mai are dreptul de a închiria către o terță persoană acel imobil, legea forțându-l să-l închirieze vechiului chiriaș.
Condițiile puse în ofertă trebuie să fie aceleași ca cele prezentate în oferta generală de închiriere sau o ofertă particulară de închiriere făcute de proprietar în mod public sau privat.
Față de un bun imobil dreptul de preferință la închiriere se exercită de chiriaș în termen de cel mult 30 de zile, iar față de un bun mobil în termen de cel mult 10 zile.
Dreptul acesta legal de preferință al chiriașului reprezintă o limită a dreptului de folosință privind un bun imobil/mobil de către proprietar, limită ce are ca scop protejarea intereselor chiriașilor de bună-credință față de poziția de superioritate a proprietarilor și față de situația locativă a chiriașilor, deseori aceștia neavând o locuință și nici o alternativă facilă în atare situații.
Despre autor: Avocat ILIE DORIN Avocat (Baroul București) cu o vastă experiență în procese penale, civile, comerciale, de familie și executare silită, obținând succese deosebite în astfel de dosare.
Autor a numeroase articole juridice de specialitate publicate în reviste interne și internaționale.
În orașele mari din țară, cu oportunități de job și centre universitare renumite, se caută foarte mult apartamentele date în chirie.
Relația cu proprietarul poate fi uneori complicată, dar înțelegerea drepturilor și obligațiilor tale te ajută să navighezi cu încredere această etapă.
În calitate de chiriaș, ai drepturi clar stabilite de lege, care îți protejează intimitatea, confortul și siguranța.
Aceste drepturi sunt fundamentale pentru a te asigura că locuința închiriată devine un cămin adevărat.
Chiriașul plătește pentru a se bucura nestânjenit de garsoniera sau apartamentul în care s-a mutat.
Are dreptul de a folosi locuința fără tulburarea liniștii și invazia spațiului de către proprietar.
Prin urmare, acesta din urmă nu are voie să mai intre în locuință fără permisiunea chiriașului.
Dacă proprietarul dorește să viziteze locuința, trebuie să te anunțe cu cel puțin 24 de ore înainte și să stabilească o oră care să fie convenabilă pentru tine.
Dacă proprietarul ignoră acest drept și intră fără permisiune, este o încălcare clară a legii chiriașului.
În astfel de cazuri, îți recomandăm să discuți direct cu proprietarul pentru a clarifica situația.
Când închiriezi o locuință, ai dreptul să locuiești într-un spațiu care îndeplinește condițiile minime de confort și siguranță.
Proprietarul se va asigura că oferă locuința în bună folosință și intră în sarcina acestuia să efectueze toate reparațiile necesare pentru a menține locuința în stare corespunzătoare de folosință, atât timp cât chiriașul locuiește acolo.
De asemenea, chiriașul poate folosi uscătoria, spălătoria sau oricare altă dependință comună.
Așa cum ai aflat, proprietarul trebuie să asigure buna funcționare a imobilului pe care l-a dat în închiriere.
Va asigura reparațiile care țin de scara blocului, lift, acoperiș, fațadă, dar și pe cele legate de instalații sanitare, instalații electrice, gaze.
Daca tu, chiriaș, plătești o reparație care era în sarcina proprietarului, ai dreptul de a primi înapoi suma investită.
În plus, dacă îl notifici pe proprietar și acesta nu ia măsurile necesare în timp util, se pot cere inclusiv dobânzi percepute de la data înștiințării.
Notă: Proprietarul va plăti reparațiile generale pentru ca locuința să fie în stare corespunzătoare: instalație sanitară, sistemul electric, bateria chiuvetei, centrala termică, caloriferul spart, etc.
Un contract de închiriere apartament este piatra de temelie a relației tale cu proprietarul.
Din 2023, legislația românească impune înregistrarea contractului de închiriere la ANAF în termen de 30 de zile de la semnare, o măsură care protejează atât chiriașul, cât și proprietarul prin stabilirea unui cadru legal clar.
Fără un contract scris, te expui unor riscuri majore, cum ar fi evacuarea fără notificare sau lipsa protecției legale în caz de dispute.
Vom detalia mai jos ce înseamnă legea chiriașului fără contract și ce poți face în astfel de cazuri.
Proprietarul are obligația să-ți predea locuința în stare bună, funcțională și curată.
Aceasta înseamnă că toate instalațiile (apă, gaz, electricitate) trebuie să fie în stare de funcționare, iar eventualele probleme structurale sau defecțiuni majore trebuie remediate înainte de mutare.
Pentru a evita neînțelegerile, îți recomandăm să completezi un proces-verbal de predare-primire la mutare, în care să notezi starea locuinței și eventualele probleme existente.
Ai dreptul să subînchiriezi locuința, dar doar dacă acest lucru este permis explicit în contract.
Subînchirierea fără acordul proprietarului poate duce la rezilierea contractului și chiar la evacuare.
Dacă intenționezi să subînchiriezi, discută cu proprietarul și asigură-te că noii chiriași respectă aceleași standarde de întreținere ca tine.
În calitate de chiriaș, ai dreptul să primești musafiri sau să locuiești cu alte persoane, atâta timp cât acest lucru nu contravine contractului.
De exemplu, dacă vrei ca partenerul tău sau un coleg de cameră să se mute cu tine, verifică dacă contractul permite acest lucru.
În general, proprietarul nu poate interzice musafirii ocazionali, dar este bine să comunici cu el dacă alte persoane vor locui permanent în locuință.
Sunt foarte mulți proprietari care cer o garanție prealabilă.
La încetarea contractului ai dreptul să îți iei garanția.
Aceasta este păstrată de proprietar pentru posibila situație a restanțelor la întreținere sau provocarea daunelor în apartament.
În caz contrar, buna folosință a apartamentului implică și recuperarea garanției la plecare, indiferent de scuzele pe care proprietarul le invoca.
Pe lângă drepturi, ai și responsabilități în calitate de chiriaș.
Respectarea acestora te ajută să eviți conflictele și să menții o relație armonioasă cu proprietarul.
Plata chiriei la termenul stabilit în contract este una dintre cele mai importante obligații ale tale.
De obicei, chiria se plătește lunar, iar contractul specifică data limită și metoda de plată (numerar, transfer bancar etc.).
Dacă întârzie plata, proprietarul poate iniția proceduri de reziliere a contractului sau chiar evacuare, așa cum menționam într-un alt articol de pe blog despre evacuarea chiriașului.
În calitate de chiriaș, ești responsabil pentru menținerea curățeniei și pentru reparațiile minore, cum ar fi înlocuirea becurilor arse, repararea unui robinet care picură sau remedierea daunelor cauzate de tine (de exemplu, un perete deteriorat).
Uzura normală, cum ar fi zgârieturile minore pe podea, nu intră în responsabilitatea ta.
Contractul este un acord obligatoriu pentru ambele părți, iar tu trebuie să respecți toate clauzele contractului de închiriere apartament.
De exemplu, dacă locuința este destinată doar uzului rezidențial, nu o poți folosi pentru activități comerciale.
De asemenea, dacă în contract sunt interzise animalele de companie sau fumatul, trebuie să respecți aceste reguli.
Proprietarul are, de asemenea, drepturi care echilibrează relația cu chiriașul.
Proprietarul are dreptul să primească chiria la termenul stabilit în contract.
Aceasta este baza relației de închiriere, iar neplata chiriei poate declanșa proceduri legale, cum ar fi notificarea de reziliere sau evacuarea.
Dacă nu îți respecți obligațiile (de exemplu, nu plătești chiria sau deteriorezi locuința), proprietarul are dreptul să rezilieze contractul.
Notă: Proprietarul nu are dreptul să îi spună chiriașului că de mâine trebuie să părăsească locuința.
Deci nu se hotărăște decizia de încheiere a contractului peste noapte.
În cazul unui contract de închiriere cu durată determinată, perioada de preaviz este de 60 de zile, timp în care să te poți muta.
Dacă locuința suferă daune peste uzura normală (de exemplu, mobilier distrus sau pereți vopsiți fără acord), proprietarul poate cere despăgubiri.
Acestea pot fi reținute din depozitul de garanție sau solicitate suplimentar, în funcție de gravitatea daunelor.
Proprietarul poate adăuga clauze ale contractului de închiriere apartament pentru a proteja locuința, cum ar fi interzicerea animalelor de familie sau reguli privind utilizarea spațiului.
Aceste clauze trebuie să fie legale și să nu încalce drepturile chiriașului.
Proprietarul are și el responsabilități față de tine, care garantează că locuința este un spațiu sigur și confortabil.
La finalul contractului, proprietarul trebuie să îți permită să părăsești locuința fără obstacole, atâ timp cât ți-ai îndeplinit obligațiile.
Proprietarul este obligat să îți respecte intimitatea, ceea ce înseamnă că nu poate intra în locuință fără acordul tău sau fără a te anunța în prealabil.
Proprietarul trebuie să se asigure că locuința este în stare bună și să efectueze reparațiile majore, cum ar fi remedierea problemelor cu instalațiile sau structura imobilului.
Un contract de închiriere se încheie printr-un acord scris între tine și proprietar.
Documentul trebuie să includă detalii despre chirie, durata închirierii, depozitul de garanție, responsabilitățile pentru reparații și alte clauze relevante.
Poți folosi un model standard de contract, disponibil online sau prin agenții imobiliare.
Din 2023, înregistrarea contractului de închiriere la ANAF este obligatorie în termen de 30 de zile de la semnare.
Procesul se poate face online, prin platforma ANAF, sau fizic, la sediul agenției fiscale de care aparține proprietarul.
Contractul trebuie să fie însoțit de o copie a actului de identitate al proprietarului și de o declarație fiscală.
Dacă locuiești fără un contract scris, te afli sub incidența legii chiriașului fără contract, care oferă protecții limitate.
Proprietarul riscă amenzi pentru neînregistrarea veniturilor din chirie și poate întâmpina dificultăți în dovedirea veniturilor în fața autorităților.
De asemenea, fără contract, riscul de dispute legale crește, iar tu, ca chiriaș, ești vulnerabil la evacuare fără notificare.
Proprietarul poate vizita locuința doar cu acordul tău și după ce te-a anunțat cu cel puțin 24 de ore înainte, conform legii.
Vizita trebuie să aibă loc la o oră rezonabilă și să aibă un scop clar, cum ar fi verificarea stării locuinței sau efectuarea reparațiilor.
Knowledge about rights and proper legal framework helps you to have a worry-free rental experience.
Cum faci un contract de inchiriere apartament / casa online de pe telefon | Inregistrare la ANAF
tags: #obligatia #chiriasului #de #a #preda #imobilul