Opinia notarială când în sarcina cumpărătorului: ghid detaliat pentru achiziţii imobiliare prin credit

Cumpărarea unui apartament sau a unei case prin credit ipotecar este un proces complex, structurat pe mai multe etape juridice şi administrative. Din momentul în care banca îţi oferă preaprobarea financiară ca şi client, atenţia se mută în întregime pe imobilul pe care doreşti să îl achiziţionezi. Pentru a valida proprietatea, instituţia bancară îţi va solicita un document esenţial: opinia notarială (sau opinia juridică a notarului).

Ce este opinia notarială şi temeiul legal

Opinia notarială reprezintă o consultaţie juridică scrisă pe care notarul public o realizează în baza art. 2, 13 şi 79 alin. 2 din Legea notarilor publici nr. 36/1995. Art. 2 din Legea nr. 36/1995 prevede: Activitatea notarială se realizează de notarii publici prin acte notariale şi consultaţii juridice notariale, în condiţiile prezentei legi. Art. 13 arată că notarii publici pot da şi alte consultaţii juridice în materie notarială decât cele privind conţinutul actelor pe care le îndeplinesc şi pot participa, în calitate de specialişti desemnaţi de părţi, la pregătirea şi întocmirea unor acte juridice cu caracter notarial. Art. 79 alin. 2 prevede că consultaţiile date de notarul public în domeniul juridic notarial sunt scrise sau verbale şi se dau persoanelor fizice sau juridice, la solicitare sau pe bază de contract cu durată determinată.

De ce este importantă opinia notarială pentru cumpărător

• Deşi la prima vedere poate părea doar o formalitate birocratică, în realitate opinia notarială este foarte importantă pentru cumpărător.
• Notarul verifică actele de proprietate ale imobilului, se asigură că apartamentul sau casa nu este ipotecată deja, nu se află în litigiu şi nu are alte sarcini.
• Notarul este cel care legalizează documentele solicitate de bancă, cum ar fi declaraţiile sau copiile conforme cu originalul, şi autentifică tranzacţia.
• Banca acordă creditul ipotecar în schimbul unei garanţii: ipoteca pe imobilul achiziţionat. Notarul are rolul esenţial de a înscrie ipoteca în Cartea Funciară.

Documente necesare pentru opinia notarială (checklist)

Pentru ca biroul notarial să poată analiza dosarul şi să emită opinia solicitată de bancă, sunt necesare următoarele documente:

• Actele de identitate ale tuturor vânzătorilor şi cumpărătorilor;
• Actele de proprietate ale imobilului: contracte de vânzare anterioare, certificate de moştenitor, contracte de donaţie sau hotărâri judecătoreşti;
• Încheierea de intabulare şi extrasul de carte funciară (CF) de informare: pentru a vedea proprietarii actuali şi dacă imobilul mai are alte ipoteci active;
• Documentaţia cadastrală: releveul apartamentului şi planurile de amplasament;
• Certificatul de performanţă energetică şi, în unele cazuri, adeverinţa de la asociaţia de proprietari (dacă banca le solicită explicit);
• Alte acte relevante: autorizaţii de construire, procese verbale de recepţie la terminarea lucrărilor, documente privind dezmembrămintele dreptului de proprietate.

Extrasul de carte funciară pentru informare este solicitat/examinat de către notar în toate cazurile; pentru opinie este suficient extrasul de informare. Extrasul de carte funciară de informare nu are termen scurt de valabilitate ca cel de autentificare; doar extrasul de autentificare are termen de valabilitate (10 zile lucrătoare). Extrasul de informare poate fi eliberat în regim normal (≈2 zile, taxa 20 lei) sau în regim de urgenţă (1 zi, taxa 100 lei).

Cine poate cere şi primi opinia notarială

• Opinia notarială solicitată de bancă poate fi eliberată atât proprietarului, cât şi cumpărătorului care face creditul, în baza extrasului de carte funciară de informare, dar notarul solicită documentele originale pentru emiterea opiniei.
• Opinia notarială se poate elibera la cererea unei persoane împuternicite de către proprietar prin procură notarială (de exemplu, pentru obţinerea extrasului de autentificare necesar la încheierea contractului final).
• Legea nu obligă banca să accepte o singură opinie notarială: banca poate solicita o altă opinie notarială într-un asemenea caz, iar noul notar va face propriile verificări ale documentelor care stau la baza opiniei.

Model, conţinut şi structura tipică a opiniei notariale

Opinia notarială include de regulă:

1. Lista documentelor examinate: contract de vânzare-cumpărare, certificate de moştenitor, autorizaţii, procese verbale, extras de carte funciară pentru informare, certificate de atestare fiscală etc.;
2. O descriere a imobilului: localizare, număr carte funciară, număr cadastral, compoziţie şi modul în care a fost dobândit;
3. Concluziile notarului privind starea juridică a proprietăţii, cu una dintre variantele: (a) sunt îndeplinite toate condiţiile pentru ca proprietatea să fie deplină şi garanţia va fi de prim rang; (b) există riscuri care pot duce la desfiinţarea garanţiei şi se semnalează consecinţele juridice; (c) nu sunt îndeplinite toate condiţiile pentru ca proprietatea să fie deplină;
4. Măsuri propuse pentru înlăturarea impedimentelor în vederea instituirii ipotecii valabile şi pentru dobândirea priorităţii garanţiei creditorului;
5. Datele de identificare ale notarului şi eventual modele sau anexă cu actele examinate.

Timpul de eliberare şi costuri

• Dacă setul de acte este complet şi lizibil, biroul notarial poate redacta şi transmite opinia notarială către bancă în termen de 24-48 de ore; timpul poate varia în funcţie de complexitatea istoricului de proprietate şi de obţinerea extraselor de carte funciară de la BCPI.
• Preţul opiniei notariale variază în funcţie de birou: un exemplu din practică arată tarife de 200 lei (+TVA) sau 238 lei în alte birouri.
• Tarifele pentru operaţiunile administrative: taxa OCPI pentru eliberarea unui extras de informare - 20 lei (regim normal) sau 100 lei (regim urgent); pentru intabulare şi alte servicii ANCPPI se aplică tarife reglementate.

Ce se întâmplă dacă notarul găseşte nereguli

Dacă se descoperă o problemă juridică care nu poate fi remediată, opinia va fi nefavorabilă, iar banca nu va acorda creditul pentru acel imobil. În funcţie de natura problemei, notarul va propune măsuri pentru remediere sau va semnala că soluţia necesită intervenţii juridice sau administrative (rectificări în cartea funciară, acte de provenienţă, clarificări privind moştenirea, cesiuni, partaj etc.).

Aspecte practice şi comunicare între părţi

Legătura permanentă, transparentă şi rapidă între vânzător-cumpărător-bancă-notar reduce semnificativ timpul tranzacţiei. Vă recomandăm ca din momentul în care aţi trimis actele, să creaţi o punte directă de legătură între notar şi analistul de credit al băncii, astfel încât juriştii notarului să poată trimite proiectele de contract, opinia notarială şi extrasele direct către bancă în format securizat.

Situaţii frecvente şi întrebări practice

• Trebuie proprietarul să vină personal la notar? Opinia notarială se poate elibera doar în baza documentelor originale; însă în unele situaţii cererile pentru anumite acte (de exemplu extras CF de autentificare) pot fi depuse de un împuternicit cu procură notarială.
• Se poate folosi o opinie notarială veche? Notarul care emite o opinie va face verificări actualizate; banca poate solicita o opinie nouă, iar notarul nu va "prelua" pur şi simplu o altă opinie fără a face propriile verificări.
• Un apartament ipotecat poate fi vândut? Da, dar procedura presupune verificări suplimentare (starea ipotecii, acorduri ale creditorului anterior etc.).
• Documente fiscale online: pentru a reduce timpii, biroul notarial poate solicita şi obţine certificatele de atestare fiscală ale părţilor pentru anumite localităţi, în funcţie de infrastructura primăriilor.

Exemplu sumar al conţinutului unei opinii notariale (model BCR)

Paşi practici recomandaţi cumpărătorului

1. După preaprobarea bancară, trimite imediat notarului toate actele disponibile pentru verificare.
2. Solicită extras CF de informare şi, dacă e nevoie, autorităţile locale pentru certificat fiscal (sau solicitare online dacă primăria permite).
3. Stabileşte o comunicare directă între notar şi analistul de credit pentru a scurta timpii;
4. Dacă apar probleme, urmează rapid măsurile propuse de notar (rectificări, obţinere acte suplimentare etc.).

Rolul notarului în ziua semnării

Notarul autentifică contractul de vânzare-cumpărare, iar documentul prin care devii proprietar are valoare juridică doar după ce este autentificat de notar. Autentificarea contractului nu este o formalitate, ci un pas obligatoriu. De asemenea, notarul înscrie intabularea ulterioară în cartea funciară şi percepe onorariul stabilit conform reglementărilor în vigoare; impozitul se încasează şi se virează către A.N.A.F. de către notarul public.

Câteva avertismente finale utile

• Orice act notarial antrenează răspunderea notarului public care l-a instrumentat; de aceea fiecare notar va face propriile verificări ale documentelor.
• Mitul „notarului agreat de bancă” este doar o aparenţă: tu, ca şi client, ai libertatea de a alege biroul notarial care te reprezintă.
• Păstrează o copie a tuturor documentelor şi cere clarificări scrise dacă notarul semnalează riscuri în opinie.

tags: #opinia #notariala #care #in #sarcina #ciumparatorului

Postări populare:

• Decizia de impunere în sarcina contribuabilului
• Despre Bebe Rexha: numele real și despre artista Bleta Rexha
• Află totul despre monitorizarea bebelușilor
• Somnul bebelușului ziua: gestionarea zgomotului
• Secția de Oncologie Pediatrică și echipa din Pediatrie II