Relația dintre chiriaș și proprietar este reglementată de un set de drepturi și obligații, menite să asigure o conviețuire armonioasă și respectarea legii. Înțelegerea acestor aspecte este esențială pentru ambele părți, evitând astfel potențiale conflicte și neînțelegeri. Un aspect important îl reprezintă reparațiile, fie ele capitale sau locative, iar legislația locativă, inclusiv Codul Civil și instrucțiuni specifice, delimitează clar cine este responsabil pentru acestea.
Locatorul, persoana fizică sau juridică ce oferă spre închiriere o locuință în baza unui contract, are obligația de a efectua toate reparațiile necesare pentru a menține bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare pe toată durata locațiunii, conform destinației stabilite. Aceste obligații ale locatorului se extind asupra întreținerii structurilor de rezistență și de construcție exterioare, precum acoperișul, fațada, împrejurimile și pavimentele, dar și asupra curților, grădinilor și spațiilor comune. Proprietarul va asigura reparațiile care țin de scara blocului, lift, acoperiș, fațadă, dar și pe cele legate de instalații sanitare, instalații electrice, gaze. De asemenea, locatorul este ținut să mențină bunul în stare corespunzătoare de folosință pe toată durata locațiunii, având obligația de a efectua reparațiile prevăzute de lege în sarcina sa.
Instrucțiunea nr. 33110/1968 privind metodologia de repartizare a fondului locativ de stat și normele de repartizare detaliază o serie de lucrări care intră în sarcina locatorului:
- Înlocuirea geamurilor sparte sau lipsă, inclusiv chituirea lor; chituirea și montarea de baghete de lemn sau metalice la geamuri.
- Rebobinarea motoarelor electrice de acționare a pompelor de circulație aferente încălzirii sau preparării apei calde.
- Repararea și înlocuirea parțială a elementelor sparte, inclusiv operațiunile aferente la cazanele de încălzire centrală; sudarea serpentinelor, curățirea de rugină și revopsirea interioară și exterioară a elementelor componente, revizuirea și repararea armăturilor, a izolațiilor termice etc.
- Repararea și înlocuirea robinetelor și a bateriilor amestecătoare de apă la chiuvete, lavoare, băi etc.; repararea și înlocuirea sifoanelor aparente de scurgere de la obiectele sanitare; înlocuirea garniturilor de la capacele pieselor de curățire; desfundarea sifoanelor de scurgere și a rețelei de canalizare până la căminul de racord de la ieșirea din clădire.
- Curățirea de frunze și noroi a jgheaburilor și burlanelor; curățirea de zăpadă și țurțuri de gheață a acoperișului, jgheaburilor, burlanelor, teraselor, curților etc.
Pe de altă parte, chiriașul, sau "locatarul", are obligația de a efectua așa-numitele "reparații locative". Acestea sunt caracterizate prin eforturi financiare relativ scăzute din partea chiriașului și rezultă de regulă din folosința obișnuită a bunului. Printre acestea se numără:
- Vopsitorii la tâmplărie; repararea și înlocuirea feroneriei la tâmplăria interioară și exterioară de la uși și ferestre; repararea și înlocuirea jaluzelelor și a chingilor; repararea tencuielilor interioare în jurul tocurilor de la uși și ferestre; fixarea garniturilor metalice la sobe; repararea sobelor și a mașinilor de gătit; fixarea sau înlocuirea plăcilor de faianță, mozaic, lemn etc.
În calitate de chiriaș, ești responsabil pentru menținerea curățeniei și pentru reparațiile minore, cum ar fi înlocuirea becurilor arse, repararea unui robinet care picură sau remedierea daunelor cauzate de tine (de exemplu, un perete deteriorat). Uzura normală, cum ar fi zgârieturile minore pe podea, nu intră în responsabilitatea ta.
Comunicarea și notificarea joacă un rol crucial în gestionarea reparațiilor. Locatarul este obligat, sub sancțiunea plății de daune-interese și a suportării oricăror alte cheltuieli, să îl notifice de îndată locatorului necesitatea efectuării reparațiilor care sunt în sarcina acestuia din urmă. Dacă proprietarul, deși încunoștințat, nu ia măsurile necesare în timp util, chiriașul poate efectua reparațiile pe cont propriu și poate recupera suma investită, uneori chiar cu dobânzi.
Costul lucrărilor de întreținere și reparații la exteriorul clădirilor, precum și cele de la părțile și instalațiile de folosință comună, altele decât cele stabilite pentru chiriașii care dețin suprafețe locative cu destinație de locuință, se suportă de către chiriași, în cotă parte cu organizația socialistă care închiriază, proporțional cu suprafața locativă deținută.
Contractul de închiriere este piatra de temelie a relației dintre chiriaș și proprietar. Din 2023, legislația românească impune înregistrarea contractului de închiriere la ANAF în termen de 30 de zile de la semnare. Acest cadru legal clar protejează ambele părți. Fără un contract scris, chiriașul se expune unor riscuri majore, cum ar fi evacuarea fără notificare sau lipsa protecției legale în caz de dispute.
Locatorul are obligația să predea locuința în stare bună, funcțională și curată. Aceasta înseamnă că toate instalațiile (apă, gaz, electricitate) trebuie să fie în stare de funcționare, iar eventualele probleme structurale sau defecțiuni majore trebuie remediate înainte de mutare. Pentru a evita neînțelegerile, este recomandată completarea unui proces-verbal de predare-primire la mutare, în care să se noteze starea locuinței și eventualele probleme existente.
Situații specifice și clauze contractuale:
- Subînchirierea: Chiriașul are dreptul să subînchirieze locuința doar dacă acest lucru este permis explicit în contract. Subînchirierea fără acordul proprietarului poate duce la rezilierea contractului.
- Oaspeți și co-locatari: Chiriașul are dreptul să primească musafiri sau să locuiască cu alte persoane, atâta timp cât acest lucru nu contravine contractului și nu perturbă liniștea.
- Garanția: La încetarea contractului, chiriașul are dreptul să își recupereze garanția, aceasta fiind păstrată de proprietar pentru eventuale restanțe sau daune.
- Reparații în sarcina proprietarului: Chiriașul poate efectua reparații care cad în sarcina proprietarului, dacă acesta nu intervine în timp util, și poate recupera ulterior costurile.
- Restricții contractuale: Contractul de închiriere poate include clauze specifice, cum ar fi interzicerea animalelor de companie sau a fumatului, pe care chiriașul trebuie să le respecte.
- Vizitele proprietarului: Proprietarul poate vizita locuința doar cu acordul chiriașului și după ce l-a anunțat cu cel puțin 24 de ore înainte, la o oră rezonabilă și cu un scop clar.
Este important de menționat că legislația interzice intervențiile arbitrare din partea proprietarului. Acesta nu poate intra în locuință fără acordul chiriașului, decât în situații de urgență, iar pătrunderea abuzivă poate constitui infracțiune. De asemenea, proprietarul nu poate impune chiriașului să plătească pentru reparații majore, nici măcar prin contract.
În cazul încetării contractului, dacă chiriașul nu eliberează spațiul, proprietarul va trebui să urmeze procedurile legale pentru evacuare, fie prin executor judecătoresc, fie printr-o hotărâre judecătorească, în funcție de situație.
Înțelegerea clară a drepturilor și obligațiilor, precum și o comunicare deschisă între chiriaș și proprietar, sunt esențiale pentru o experiență de închiriere pozitivă și lipsită de litigii.
Obligatiile Chiriasilor Si Proprietarilor Atentie La Contracte
tags: #reparatia #pardoselii #este #in #sarcina #locatorului