Intabularea casei și a terenului îți oferă recunoașterea deplină a dreptului de proprietate. Este o procedură obligatorie, iar lista actelor este destul de cuprinzătoare. Intabularea este esențială pentru a-ți proteja dreptul de proprietate și pentru a putea beneficia de toate avantajele legale ale deținerii unui imobil. Intabularea reprezintă înscrierea oficială a dreptului de proprietate asupra unui imobil (casă, teren, apartament) în Cartea Funciară. Intabularea se face după achiziționarea unui imobil, pentru a deveni proprietar legal recunoscut. Fără intabulare, nu vei putea realiza tranzacții legale, adică nu vei putea vinde sau dona casa ori terenul. Mai mult, vei avea acces restricționat la credite ipotecare, deoarece băncile solicită intabularea pentru acordarea de credite. Există și riscul pierderii proprietății.
Cartea funciară este un document obligatoriu în tranzacțiile imobiliare, fiind actul care asigură publicitatea dreptului de proprietate asupra terenului față de alte persoane și face dovada dreptului de proprietate asupra acestuia. Transilvania a fost prima zonă a țării unde Monarhia Dunăreană a implementat acest registru public, cadastrul, începând cu anul 1849, după modelul existent în alte țări europene. În principiu, actele notariale prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar, se încheie numai dacă bunurile imobile sunt înscrise în cartea funciară. Lipsa actelor de proprietate apare în situațiile în care o persoană posedă un teren, dar nu deține documente oficiale care să ateste dreptul său de proprietate. În practică, întâlnim frecvent cazuri în care există doar o mențiune în registrul agricol al primăriei sau o chitanță de mână, ceea ce nu constituie un act de proprietate valabil. Pentru a vinde legal un teren, este necesar un titlu de proprietate oficial din care să reiasă că vânzătorul este proprietarul legitim al terenului.
Cartea funciară reprezintă un registru public care cuprinde evidența juridică completă și exactă a imobilelor. Aceasta dovedește existența dreptului real înscris și are trei părți esențiale: descrierea imobilului, înscrierile privind dreptul de proprietate și înscrierile privind sarcini și dezmembrăminte. În esență, cartea funciară are aceeași funcție ca și cartea de identitate pentru o persoană. Legislația română este foarte clară: actele notariale precum contractele de vânzare sau donație se pot încheia la notariat numai dacă imobilul este înscris în cartea funciară. Altfel spus, dacă încercați să vindeți un teren fără acte de proprietate și fără intabulare, riscați ca întreaga tranzacție să fie declarată nulă.
Soluții Legale pentru Imobile Fără Acte sau Intabulare
Notarea posesiei reprezintă o modalitate legală de a face posibilă intabularea dreptului de proprietate pentru situațiile în care se exercită folosința asupra unui teren fără acte de proprietate. După notarea posesiei, dreptul de proprietate va fi intabulat din oficiu la împlinirea unui termen de 3 ani, dacă nu a fost notat niciun litigiu.
Uzucapiunea (prescripția achizitivă) permite dobândirea dreptului de proprietate asupra unui teren prin posesie neîntreruptă pe o perioadă determinată. Uzucapiunea de 30 de ani se aplică pentru posesiile începute înainte de 1 octombrie 2011. Procedura presupune măsurarea terenului, întocmirea documentației tehnice și juridice, verificarea actelor și obținerea unui număr cadastral de la Oficiul de Cadastru.
Antecontractul reprezintă o convenție civilă prin care promitentul-vânzător se obligă să vândă, iar promitentul-cumpărător promite să cumpere un imobil la un moment ulterior. În esență, acest document creează o obligație de a face, nu transferă dreptul de proprietate asupra terenului. Pentru valabilitate, antecontractul trebuie să cuprindă toate clauzele esențiale ale viitorului contract: obiectul, părțile și prețul. Antecontractul devine util în situațiile în care proprietarul unui teren fără carte funciară a inițiat procedura de intabulare, dar aceasta nu este finalizată. De asemenea, poate fi folosit când cumpărătorul nu dispune încă de întreaga sumă necesară sau când vânzătorul mai are datorii de achitat legate de proprietate. Pentru cumpărător, riscurile includ posibilitatea pierderii avansului plătit și imposibilitatea de a obține o hotărâre judecătorească care să țină loc de contract atunci când promitentul-vânzător nu este proprietarul real al terenului. Mai mult, dacă antecontractul nu este notat în cartea funciară, vânzătorul poate instraina terenul altcuiva.
Există situații speciale în care proprietarii se confruntă cu provocări deosebite legate de lipsa documentelor oficiale. Chitanțele de mână au fost utilizate frecvent în anii '90 ca documente de transfer al proprietăților. Totuși, acestea nu sunt considerate titluri de proprietate valabile fără autentificare notarială. În ciuda acestui fapt, conform normelor juridice actuale, persoanele care dețin terenuri cu chitanțe de mână se pot înscrie în Cartea Funciară, putând ulterior să-și intabuleze și construcțiile.
Pentru imobilele fără acte de proprietate, există câteva opțiuni legale. Prima soluție este verificarea posibilității deschiderii unui proces de uzucapiune, dacă imobilul a fost stăpânit minim 10 ani (în unele cazuri 20 sau 30 de ani). Dezbaterea unei moșteniri este posibilă chiar dacă imobilele nu au cadastru sau intabulare. După finalizarea procedurii la notar, moștenitorul primește un certificat de moștenitor, care devine actul său de proprietate. Când există mai mulți moștenitori legali, succesiunea se poate dezbate la notar dacă toți sunt de acord cu împărțirea bunurilor. În absența unui consens, singura soluție rămâne instanța, unde un judecător va stabili modul de împărțire. Dacă un moștenitor refuză succesiunea, aceasta se va împărți între ceilalți prezenți.
Cadastru și intabulare pe înțelesul tuturor - Romaniabook.ro
Costuri și Proceduri în Tranzacțiile Imobiliare
Intabularea unei case noi, tot construcție parter, costă aproximativ 1.600 de lei. Calculatorul de taxe notariale pentru contractul de vânzare-cumpărare a unui bun imobil afișează instant următoarele costuri: onorariul notarial minim pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare (achitat de cumpărător), taxa de intabulare OCPI (achitată de cumpărător), impozitul datorat Statului la vânzare (achitat de vânzător) și, pentru imobilele dobândite prin credit, onorariul de autentificare a contractului de ipotecă.
| Tip Taxă | Plătitor | Valoare Estimativă |
|---|---|---|
| Onorariu Notarial (autentificare contract vânzare) | Cumpărător | Variabil, calculat pe tranșe de valoare |
| Taxă Intabulare OCPI | Cumpărător | 0,15% din prețul de vânzare (persoane fizice) |
| Impozit pe venitul din transferul proprietăților | Vânzător | 3% (deținut sub 3 ani) sau 1% (deținut peste 3 ani) din prețul vânzării |
| Extras Carte Funciară (autentificare) | Vânzător | 40 lei (regim normal) |
| Onorariu Autentificare Contract Ipotecă | Cumpărător (dacă este cazul) | Variabil |
| Taxă Intabulare Ipotecă | Cumpărător (dacă este cazul) | 100 lei/imobil + 0,1% din valoarea creanței |
Cumpărătorul achită onorariul notarial pentru autentificarea contractului de vânzare și intabularea lui în cartea funciară. Dacă imobilul este dobândit prin credit bancar ipotecar, cumpărătorul va plăti și onorariul pentru autentificarea contractului de ipotecă și intabularea ipotecii. Vânzătorul achită taxa OCPI pentru eliberarea extrasului de carte funciară de autentificare și impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare. Tarifele notariale pot varia de la un birou notarial la altul, cu excepția taxelor datorate statului (impozit, taxă intabulare).
De la 1 ianuarie 2023, se percepe impozit pe venitul din vânzarea imobilelor din patrimoniul personal și când prețul nu depășește 450.000 lei. Vânzarea imobilului deținut de mai puțin de 3 ani se impozitează cu 3% din preț, iar dacă imobilul este deținut de mai mult de 3 ani, vânzarea se impozitează cu 1%. Termenul de 3 ani pentru impozit în cazul unui imobil moștenit se calculează de la data eliberării certificatului de moștenitor.
TVA-ul pentru prețul de vânzare se aplică, de regulă, doar în cazul imobilelor noi vândute de către un dezvoltator. Tranzacțiile între persoane fizice pentru imobile vechi nu sunt purtătoare de TVA la preț. TVA-ul menționat în calculator se referă la cota de TVA aplicată serviciilor notariale (onorariului).
Cadastrul și Cartea Funciară: Sistemul de Evidență a Imobilelor
Conform Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 republicată, cadastrul și cartea funciară formează un sistem unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică și juridică, de importanță națională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al României. Cadastrul realizează identificarea, măsurarea, descrierea și înregistrarea imobilelor în documentele cadastrale și reprezentarea acestora pe harti și planuri cadastrale. Cartea funciară cuprinde descrierea imobilelor și înscrierile referitoare la drepturile reale imobiliare, la drepturile personale, la actele, faptele sau la raporturile juridice care au legătură cu imobilele. Este un document public gestionat la nivelul ANCPI-OCPI care cuprinde descrierea proprietăților funciare, cu indicarea drepturilor reale imobiliare.
Evidența imobilelor înscrise în planul cadastral și în cartea funciară se realizează și se actualizează din oficiu, la cererea persoanelor interesate sau la inițiativa autorităților publice. Prin imobil, în sensul Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, se înțelege terenul, cu sau fără construcții, de pe teritoriul unei unități administrativ-teritoriale, aparținând unuia sau mai multor proprietari, care se identifică printr-un număr cadastral unic. Imobilul definit mai sus se înscrie într-o carte funciară. Entitățile de bază ale sistemului integrat de cadastru și carte funciară sunt imobilul și proprietarul.
Prin sistemul integrat de cadastru și carte funciară se realizează: identificarea, descrierea și înregistrarea în documentele cadastrale a imobilelor prin natura lor, măsurarea și reprezentarea acestora pe hărți și planuri cadastrale, precum și stocarea datelor pe suporturi informatice; identificarea și înregistrarea proprietarilor, a altor deținători legali de imobile și a posesorilor; furnizarea datelor necesare sistemului de impozite și taxe pentru stabilirea corectă a obligațiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de instituțiile abilitate; publicitatea imobiliară, care asigură opozabilitatea drepturilor reale imobiliare, a drepturilor personale, a actelor și faptelor juridice, precum și a oricăror raporturi juridice supuse publicității, referitoare la imobile.
Cartea funciară este alcătuită din titlu, indicând numărul ei și numele localității în care este situat imobilul, precum și din 3 părți: Partea I, referitoare la descrierea imobilelor; Partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate și alte drepturi reale; Partea a III-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturile reale de garanție și sarcini.
Tipuri de Înscrieri în Cartea Funciară
Înscrierile în cartea funciară sunt: Intabularea, Înscrierea provizorie și Notarea. Cazurile, condițiile și regimul juridic al acestor înscrieri sunt stabilite de Codul Civil, iar procedura de înscriere în cartea funciară, de Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 și de regulamentul aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI).
Intabularea reprezintă înscrierea în cartea funciară prin care se constituie, se grevează, se restrânge ori se stinge un drept real. Sunt drepturi reale și pot fi înscrise/intabulate în cartea funciară: dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitație, dreptul de servitute, dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul de folosință, drepturile reale de garanție.
Procedura de intabulare a unui imobil (casă, teren, apartament) implică prima intabulare în cartea funciară, pentru care proprietarul imobilului care nu a fost niciodată înscris în cartea funciară și nu are documentație cadastrală trebuie să se adreseze unui expert cadastrist autorizat. După realizarea cadastrului, se va putea solicita și intabularea imobilului la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) competent. De asemenea, intabularea are loc după încheierea unei tranzacții imobiliare (vânzare, donație, partaj, schimb etc.). Pentru a putea vinde, dona sau încheia o altă tranzacție imobiliară prin notariat, imobilul care face obiectul acestei tranzacții trebuie să aibă documentația cadastrală întocmită și să fie deja înscris în cartea funciară (intabulat).
După ce a fost încheiat actul de vânzare sau alt tip de act prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar, notarul public este obligat să ceară, din oficiu, înscrierea în cartea funciară. De exemplu, în cazul unei vânzări, dreptul de proprietate se va intabula pe numele noului proprietar. În acest scop, notarul public va trimite cererea de înscriere a actului notarial, în ziua întocmirii lui sau cel mai târziu a doua zi, la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară în a cărui rază de activitate se află imobilul.
tags: #sarcinile #intabularii #casei #revin #vanzatorului