Prin prezentul articol se prezintă etapele procedurale prealabile vânzării imobilelor în procedura de insolvență, reglementată de Legea nr. 85/2014, contractul de vânzare al imobilelor în procedura insolvenței și particularitățile acestuia. Anterior valorificării imobilelor în insolvență este obligatorie evaluarea acestora, aprobarea tipului și regulamentului de vânzare de către Adunarea creditorilor, efectuarea publicității vânzării. Se prezintă conținutul procesului verbal de licitație, respectiv se analizează reprezentarea debitorului insolvent, radierea de drept a sarcinilor din Cartea Funciară a imobilului, limitarea garanțiilor contra evicțiunii și viciilor ascunse, neobligativitatea prezentării certificatului de atestare fiscală, neaplicarea Legii nr. 17/2014 în cazul vânzării terenurilor agricole extravilane în procedura de insolvență.
Fundamentele legislative și scopul valorificării
Vânzarea bunurilor este posibilă pe parcursul întregii proceduri de insolvență, inclusiv în perioada de observație, reorganizare și faliment, cu respectarea legilor aplicabile. Anterior valorificării unor bunuri imobile din patrimoniul unei societăți în insolvență este obligatorie evaluarea acestora de către un evaluator autorizat, membru ANEVAR, în conformitate cu reglementările relevante. Evaluarea bunurilor se va efectua de un evaluator autorizat, având specializarea Evaluarea proprietății imobiliare (EPI). După predarea raportului de evaluare, administratorul/lichidatorul judiciar îl va prezenta Adunării creditorilor, iar anunțuri publice despre raport vor fi publicate în Buletinul procedurilor de insolvență. Obiecțiile împotriva raportului de evaluare nu suspendează valorificarea bunurilor, dacă Adunarea creditorilor a aprobat tipul și regulamentul de vânzare.
Procesul de suspendare a executării măsurii
Suspendarea executării măsurii administratorului/lichidatorului judiciar poate fi cerută de contestator, însă va fi analizată în camera de consiliu, în regim special, fără citarea părților, potrivit prevederilor legii. De regulă, suspendarea se judecă fără citarea părților în cadrul unei ordonanțe președințiale ori ca o cerere simplă, însă decizia finală aparține legiuitorului, iar clarificări ulterioare pot fi necesare pentru unitățile judiciare.
Rolul Adunării creditorilor și regulamentul de vânzare
Adunarea creditorilor va trebui să aprobe modalitatea de vânzare (în bloc sau individual), tipul de vânzare (licitație publică, negociere directă sau o combinație) și regulamentul de vânzare corespunzător, inclusiv prețul de pornire. Aceste decizii sunt esențiale pentru legitimitatea și desfășurarea ulterioră a valorificării, iar termenele legale referitoare la convocarea Adunării creditorilor au caracter de recomandare, cu sancțiuni ne expres prevăzute pentru nerespectare în unele cazuri.
Publicitatea vânzării și condițiile de publicare
Publicațiile de vânzare sunt efectuate în conformitate cu reglementările penale și civile aplicabile, în special pentru vânzările prin licitație publică. Publicația de vânzare se face în ziar de circulație națională dacă valoarea imobilului depășește 250.000 lei, sau într-un ziar local dacă nu depășește această sumă. Pentru îndeplinirea formalităților de afișare se întocmesc procese verbale de afișare. Anunțul de licitație se publică și pe site-ul UNPIR www.licitatii-insolventa.ro.
Conținutul procesului verbal de licitație
Articolul 158 din Legea nr. 85/2014 prevede că, dacă vânzarea se face prin licitație publică, se va întocmi proces verbal de licitație. Conținutul procesului-verbal este reglementat de prevederile Codului de procedură civilă (raport la art. 342 din Legea nr. 85/2014). Procesul-verbal va fi semnat de administratorul/lichidatorul judiciar, de câștigătorul licitației și de alți participanți la licitație, dacă este cazul. Se recomandă includerea datelor complete de identificare ale debitorului, administratorului/lichidatorului, participanților, câștigătorului, numărul dosarului, denumirea instanței, datele complete ale imobilului și numărul de Carte Funciară, localitatea și alte detalii relevante.
Reprezentarea debitorului și situația sarcinilor
De regulă, dacă dreptul de administrare al debitorului nu a fost ridicat de către judecătorul-sindic, reprezentarea acestuia în procedura de insolvență este asigurată de administratorul special al debitorului. Totuși, unele acte și operațiuni trebuie avizate prealabil de către administratorul judiciar, în condițiile art. 5 pct. 66 din Legea nr. În procedura de insolvență (observație, reorganizare) administratorul special administrează activitatea acesteia sub supravegherea administratorului judiciar, iar în faliment și în procedura simplificată dreptul de reprezentare se exercită de către lichidatorul judiciar. Principalele atribuții includ și vânzarea bunurilor din averea debitorului, prevăzută expres de art. 64 lit. i) din Legea nr. 85/2014.
Radierea sarcinilor din Cartea Funciară
În general, bunurile dobândite în cadrul procedurii insolvenței sunt dobândite libere de sarcini, cu excepția măsurilor asigurătorii dispuse în cadrul procesului penal în vederea confiscării speciale sau/extinse. Radierea din Cartea Funciară a sarcinilor se face conform art. 91 din Legea nr. 85/2014, iar aproximările doctrinale arată diferențe între regimul bunurilor dobândite în insolvență și accelerarea păstrării garanțiilor penale în anumite cazuri. Deciziile CJ și interpretările legislativelor relevă că bunurile indisponibilizate în cadrul proceselor penale pot rămâne în circuitul civil cu suspendarea drepturilor de dispoziție pe durata măsurii, iar creanțele creditorilor pot fi protejate în cadrul falimentului.
Garanții, evicțiune și viciile ascunse
În insolvență, în special în faliment, se recomandă vânzarea bunurilor cu limitarea răspunderii pentru evicțiune și acordarea unei garanții contravaloare viciilor ascunse. Dacă planul de reorganizare propune vânzare prin acorduri între debitor și Adunarea creditorilor, garanția contravie viciilor ascunse poate fi în mod diferit reglementată în funcție de situația specifică. În cazul vânzărilor în reorganizare, dacă planul este propus de debitor și acceptat de Adunarea creditorilor, garanția poate fi impusă, însă dacă este propus de creditori ce dețin minim 20% din creanțe, garanția poate să nu existe, cu condiția confirmării planului de reorganizare.
Valoarea și dispute juridice în valorificări
Articolul 91 alin. 1 din Legea nr. 85/2014 stabilește că bunurile înstrăinate de administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar sunt dobândite libere de sarcini, cu excepția măsurilor asigurătorii dispuse în procesul penal. Deci, excesivele reglementări privind indemnizarea și radierea pot fi supuse interpretărilor, iar instanțele pot decide cu privire la aplicabilitatea acestor prevederi în diferite situații. În special, deciziile ÎCCJ statuau că indisponibilizarea în context penal nu suspendă în mod automat procedura de lichidare, iar drepturile creditorilor pot fi satisificate prin distribuția creanțelor din masa credală, în ordinea de prioritate. Astfel, bunurile supuse confiscărilor speciale pot fi afectate în unele cazuri, dar regimul general rămâne liber de sarcini pentru valorificare în insolvență.
Evaluări economice, exemple de negocieri directe și licitații
Un aspect important este diferențierea între negocierile directe și licitații. Negocierea directă poate oferi avantaje de maximizare a valorii masei credale în cazuri cu aranjamente strategice și cu investitori interesați să participe în etape. În negocierile directe se poate utiliza partea de oferte superioare primite de la terți pentru a crește prețul. Pe de altă parte, licitația publică este în mod tradițional considerată mai transparentă, însă în situații specifice pot exista motive pentru a alege negocierea directă, inclusiv complexitatea bunurilor sau necesitatea conservării activelor.
Exemple din practică includ situații în care bunuri imobiliare, depozite sau utilaje au fost valorificate prin negociere directă, cu posibilitatea unei oferte superioare, iar apoi prin publicarea anunțului de supraofertare, conducând la finalizarea vânzării celui mai atractiv ofertant. În 2018, practicienii în insolvență au valorificat bunuri în valoare de 2,44 miliarde de lei pentru creditori. În prezent, pe site-ul Uniunii Practicienilor în Insolvență din România există un volum mare de anunțuri privind vânzările, inclusiv terenuri, clădiri, echipamente și vehicule.
Condiții pentru reprezentare, calitatea practicianului și integritatea procedurii
Reprezentantul administratorului/lichidatorului judiciar trebuie să aibă calitatea de practician în insolvență, în conformitate cu reglementările legale. În modul general, practicienii sunt cei care gestionează valorificarea bunurilor, cu supravegherea judiciară, avizele necesare, verificările de legalitate și oportunitate, asigurând transparența și eficiența procedurii. De asemenea, în ceea ce privește evaluările, evaluatorii ANEVAR aplică standarde internaționale în procesul de evaluare, iar contractele de vânzare în insolvență sunt întocmite sub supravegherea judiciară pentru a proteja interesele creanților și ale debitorului.
Condiții particulare și excepții
În particular, cazul terenurilor agricole extravilane în insolvență poate fi scutit de aplicarea Legii nr. 17/2014 în anumite prevederi, iar acordarea unei declarații pe propria răspundere referitoare la anumite aspecte poate fi necesară în cazul condominiilor fără asociație sau președinte. De asemenea, în situații de insolvență transfrontalieră, momentul deschiderii procedurii poate produce efecte diferite, iar reglementările referitoare la creanțe și prioritatea acestora se aplică distinct în raport cu legislația națională.
Rolul practicianului în cadrul procedurilor
Echipa de avocatură specializată în restructurare și insolvență oferă suport companiilor în valorificarea activelor prin negocieri directe sau licitații, cu obiectivul maximizării masei credale în cel mai scurt timp. Practicienii pot ajuta la selectarea celei mai eficiente modalități de vânzare pentru bunuri diverse, inclusiv imobile, echipamente și alte active, asigurând conformitatea cu legea și transparența procesului.
< tagimg>Infografic: Etapele valorificării bunurilor în insolvență
Rezumat practic: ghid de bune practici pentru vânzarea în insolvență
- Faceți evaluarea imobilului de către un evaluator ANEVAR cu specializarea EPI înainte de valorificare, după care prezentarea raportului Adunării creditorilor.
- Stabiliți tipul de vânzare și regulamentul corespunzător; asigurați-vă că Adunarea creditorilor aprobă aceste documente.
- Publicați anunțul de vânzare în ziar național sau local, conform valorii imobilului, și asigurați afișarea proceselor verbale.
- Asigurați reprezentarea debitorului prin administratorul/lichidatorul judiciar, cu avizele necesare pentru anumite acțiuni.
- Protejați drepturile creditorilor, limitați evicțiunea prin garanții adecvate și țineți cont de reglementările privind viciile ascunse în funcție de tipul vânzării.
- Monitorizați respectarea procedurii în toate etapele, inclusiv în cazul negocierilor directe și al licitațiilor publice, pentru a asigura transparența și maximizarea masei credale.
tags: #vanzarea #fara #sarcini #a #bunurilor #din
Postări populare:
- Structura şi conţinutul caietului de sarcini în construcţii
- Aparatori de patut pentru bebeluși în formă de cuburi: informații, caracteristici și beneficii
- Sfaturi despre consumul de fructe de mare în sarcină: cum să te protejezi
- ghid detaliat despre ciclul menstrual
- Îngrijire bebeluși: sfaturi utile de la Doctorita plusica magenta