Vânzarea unui imobil prin licitație cu sarcini — ghid practic

Vânzarea unui imobil este o decizie semnificativă, iar pentru a facilita acest proces și a asigura legalitatea tranzacției, vânzătorii trebuie să fie pregătiți cu documentele corespunzătoare. Cumpărarea unui apartament sau a unei case este, pentru majoritatea oamenilor, cea mai importantă investiție din viață. Dacă te pregătești să vinzi, să cumperi sau să închiriezi o locuință, probabil ai o listă lungă de întrebări.

Documente și formalități pregătitoare

Pentru vânzarea unei proprietăți vânzătorul trebuie să dețină în original documentul care atestă calitatea sa de proprietar. Pentru semnarea actelor autentice la notar, extrasul de carte funciară este solicitat de notarul la care se semnează actul. Este documentul care indică eficiența energetică a imobilului și care este obligatoriu la vânzarea sau închirierea unei proprietăți.

În acest sens vorbim de Certificatul fiscal emis de Primăria și Consiliul Local, care confirmă faptul că proprietarul este la zi cu toate obligațiile fiscale locale. Proprietarul are obligația de a prezenta ultima factură însoțită de dovada plății ei de la Electrica și E.ON Gaz. Este actul emis de asociația de proprietari, care atestă plata cheltuielilor comune către Asociație. Trebuie semnat atât de președintele imobilului cât și de administrator/firma de administrare.

Pregătirea anunțului și promovarea proprietății

Agent imobiliar vs. Primele secunde decid dacă un potențial cumpărător dă click pe anunțul tău sau îl ignoră. Vânzarea unei locuințe nu înseamnă doar publicarea unui anunț și așteptarea unei oferte bune. Deținerea unui anunț complet și cu poze de bună calitate este esențială: pentru a strânge cât mai multe oferte de la potențiali cumpărători, este foarte important ca anunțul tău să conțină cât mai multe detalii și poze de bună calitate. Adaugă simplu și rapid, în mai puțin de 5 minute, oferta ta de vânzare folosind formularul "Adauga Anunt".

Ținând cont că tot mai mulți cumpărători caută proprietăți imobiliare pe internet, combinăm perfect un mediu competitiv de licitație online cu o campanie de exprimare a interesului pentru a vă ajuta să vă vindeți proprietatea. Aducem natura competitivă a unei licitații clasice într-un cadru online. La fel ca o licitație tradițională, cumpărătorii plasează oferte concurente în timpul perioadei de licitație. Pentru a aduce încredere în proces, au o vizibilitate completă a tuturor ofertelor concurente.

Licitația online: avantaje și funcționare

Ajungeți la o audiență largă a potențialilor cumpărători care concurează pentru proprietatea dvs. Avem procese puternice de calificare pentru a ne asigura că numai cumpărătorii legitimi pot plasa oferte. Astfel puteți verifica în orice moment modul în care proprietatea dvs. Pe întreaga perioadă a licitației vei primi oferte de preț de la diverși cumpărători. Vei putea oricând accepta una dintre oferte. Ai obținut prețul dorit? Felicitări, poți accepta oferta printr-un singur click! În acest moment licitația se oprește.

În maxim 24 de ore vom verifica și valida cumpărătorul. Dacă se dovedește a fi unul eligibil, cu intenții serioase de cumpărare, te punem în legătură cu el pentru a putea încheia tranzacția. Înainte de te pune în contact cu cumpărătorul, va trebui să semnezi un contract de intermediere tranzacție imobiliară între tine și Compariimobiliare.ro. Îți punem la dispoziție datele de contact ale cumpărătorului.

Vânzarea în procedura de insolvență - reglementări esențiale

Rezumat: Prin prezentul articol se prezintă etapele procedurale prealabile vânzării imobilelor în procedura de insolvență, reglementată de Legea nr. 85/2014, contractul de vânzare al imobilelor în procedura insolvenței și particularitățile acestuia. Anterior valorificării imobilelor în insolvență este obligatorie evaluarea acestora, aprobarea tipului și regulamentului de vânzare de către Adunarea creditorilor, efectuarea publicității vânzării.

Vânzarea bunurilor este posibilă pe parcursul întregii proceduri de insolvență, inclusiv în perioada de observație, reorganizare și faliment, cu respectarea Legii nr. Anterior valorificării unor bunuri imobile din patrimoniul unei societăți în insolvență este obligatorie evaluarea acestora de către un evaluator autorizat, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR), cu respectarea art. 154 alin. 2 coroborat cu art. 61 din Legea nr.

Astfel, după predarea raportului de evaluare de către evaluatorul autorizat, administratorul/lichidatorul judiciar îl va prezenta Adunării creditorilor. Totodată, un anunț cu privire la depunerea raportului și un extras cuprinzând o sinteză a sa se vor publica în Buletinul procedurilor de insolvență, conform art. 155, coroborat cu art. 58 alin. 1 lit. q) din Legea nr. Formularea de obiecțiuni împotriva raportului de evaluare, în condițiile art. 62 din Legea nr. 85/2014, nu suspendă valorificarea bunurilor.

Aprobarea modalității și regulamentului de vânzare

Adunarea creditorilor va trebui să aprobe modalitatea de vânzare (în bloc, individual), tipul de vânzare (licitaţie publică, negociere directă sau o combinaţie a celor două) şi regulamentul de vânzare corespunzător modalităţii de vânzare pentru care se optează, care cuprinde și preţul de pornire al vânzării. În cazul în care Adunarea creditorilor nu a aprobat un regulament de vânzare, potrivit art. 154 alin. 3, procedura nu poate continua.

Art. 156 alin. 1 prevede în faliment un termen de recomandare de maxim 15 zile pentru convocarea Adunării creditorilor, termen care începe să curgă de la data depunerii raportului de evaluare la dosarul de fond. Însă, legea nu prevede vreo sancțiune expresă în cazul nerespectării acestui termen.

Publicitatea vânzării și procedura publică

Abia după efectuarea publicaţiilor de vânzare de către administratorul judiciar/lichidator, într-un ziar de largă circulaţie, se va proceda la vânzarea bunurilor, întrucât art. 156 alin. Scopul art. 156 alin. 4 din Legea nr. În situația vânzării imobilelor prin licitație publică conform Codului de procedură civilă, publicația de vânzare trebuie întocmită distinct pentru fiecare imobil, anunțul de vânzare trebuie afișat la sediul lichidatorului judiciar, al Tribunalului Specializat, la locul unde se află imobilul urmărit, la sediul primăriei în a cărei rază teritorială este situat imobilul și la locul desfășurării licitației.

Publicația de vânzare se publică într-un ziar de circulaţie naţională, dacă valoarea imobilului depăşeşte suma de 250.000 lei, sau într-un ziar local, dacă nu trece peste această sumă. Pentru îndeplinirea formalităților de afișare se întocmesc procese verbale de afișare. Anunțul de licitație se publică și pe site-ul UNPIR www.licitații-insolvență.ro.

Procesul-verbal de licitație și conținutul său

Art. 158 din Legea nr. 85/2014 prevede că dacă vânzarea se face prin licitație publică se va întocmi proces verbal de licitație. Întrucât Legea nr. 85/2014 nu face referire la mențiunile pe care procesul verbal de licitație trebuie să le conțină, se vor aplica prevederile Codului de procedură civilă, raportat la art. 342 din Legea nr. Conținutul procesului-verbal de licitaţie despre desfăşurarea şi rezultatul acesteia este reglementat de art. Procesul-verbal va fi semnat de administratorul/lichidatorul judiciar, de câștigătorul licitației şi de alţi participanţi la licitaţie, dacă este cazul.

Se recomandă ca procesul verbal de licitație să conțină datele complete de identificare ale debitorului, administratorului/lichidatorului judiciar, participanților la licitație, câștigătorului licitației, numărul dosarului de fond de insolvență, denumirea instanței, datele complete ale imobilului cu identificarea numărului de Carte Funciară al localității, nr. Procesul-verbal va fi semnat de executor, de creditor, de debitor și de terțul dobânditor, dacă sunt prezenți, precum și de adjudecatar și de alți participanți la licitație, dacă este cazul.

Reprezentarea debitorului și atribuțiile practicianului în insolvență

De regulă, dacă dreptul de administrare al debitorului nu a fost ridicat de către judecătorul sindic, reprezentarea acestuia în procedura de insolvență este asigurată de către administratorul special al debitorului, însă unele acte și operațiuni trebuie avizate prealabil de către administratorul judiciar. În procedura de insolvență (observație, reorganizare) administratorul special al debitorului administrează activitatea acesteia, sub supravegherea administratorului judiciar.

Iar în procedura de faliment și în procedura simplificată dreptul de reprezentare se exercită de către lichidatorul judiciar. În plus, printre principalele atribuții ale lichidatorului judiciar se regăsește și vânzarea bunurilor din averea debitorului, prevăzută expres de art. 64 lit. i) din Legea nr. Reprezentantul administratorului/lichidatorului judiciar (persoană fizică sau persoană juridică), trebuie să aibă calitatea de practician în insolvenţă.

Regimul sarcinilor asupra bunurilor vândute în insolvență

Art. 91 alin. 1 din Legea nr. 85/2014 prevede că „Bunurile înstrăinate de administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar, în exerciţiul atribuţiilor sale prevăzute de prezenta lege, sunt dobândite libere de orice sarcini, precum privilegii, ipoteci, gajuri sau drepturi de retenţie, sechestre, de orice fel. Iar alin. 2 al art. precitat dispune că „Prin excepţie de la dispoziţiile art. 885 alin. (2) din Codul civil, radierea din cartea funciară a oricăror sarcini şi interdicţii prevăzute la alin.

Regula generală este că bunurile dobândite în procedura insolvenţei sunt libere de orice sarcini, existând o singură excepție care constă în dobândirea bunurilor cu măsuri asigurătorii dispuse în procesul penal în vederea confiscării speciale şi/sau confiscării extinse. Bunurile grevate de această sarcină vor fi dobândite cu tot cu măsura asiguratorie penală antemenționată, care nu va fi radiată din Cartea Funciară a imobilului respectiv.

În doctrina de specialitate s-a apreciat că regula generală este asemănătoare cu cea a bunurilor dobândite de către adjudecatari în procedura de executare silită, art. 857 alin. 3 din Codul de procedură civilă stipulând că „de la data intabulării, imobilul rămâne liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de creanţă, creditorii putându-şi realiza aceste drepturi numai din preţul obţinut”.

Garanții, evicțiune și viciile ascunse

În insolvență, în special în faliment, se recomandă vânzarea bunurilor cu limitarea răspunderii pentru evicțiune, se va acorda doar garanție contra evicțiunii cauzată ulterior vânzării prin faptul personal sau provenită din cauze cunoscute la momentul vânzării, în condițiile art. Art. 1707 alin. De asemenea, art. 858 alin. În perioada de observație, bunurile vor putea fi valorificate în condițiile art. 78 și art. 87 din Legea nr.

Dacă debitorul va valorifica bunuri în continuarea desfăşurării activităţilor curente, acesta va datora garanție contra viciilor ascunse. În cazul în care valorificarea va exceda activității curente a debitorului, la recomandarea administratorului judiciar, aprobată de către Comitetul creditorilor, fiind îndeplinită obligatoriu de administratorul special, nu se va datora garanție contra viciilor ascunse.

În cazul vânzării bunurilor în procedura de reorganizare, dacă planul de reorganizare (cuprinde măsuri de lichidare a unor bunuri) este propus de către debitorul insolvent se va datora garanție contra viciilor ascunse, nefiind o vânzare silită, întrucât există acordul părților (debitor prin administrator special, Adunarea creditorilor care aprobă planul) pentru vânzare, conform art. 756 din Codul de procedură civilă.

Excepții procedurale și certificate fiscale

Într-o vânzare comună, art. 159 alin. Însă, în cazul vânzării în procedura de insolvenţă, aceste dispoziții legale nu sunt aplicabile, conform art. 159 alin. 7 din Codul de procedură fiscală. Ceea ce înseamnă că nu este necesară prezentarea certificatului de atestare fiscală cu ocazia încheierii contractului de vânzare a unui bun în insolvență, întrucât legea exceptează în mod expres aplicabilitatea acestor prevederi.

Art. 33 din Legea nr. 196/2018 prevede că la înstrăinarea proprietății, proprietarul este obligat să transmită către dobânditor orice documente pe care le deține și care pot avea consecințe asupra drepturilor și obligațiilor privitoare la proprietate. În situaţia în care condominiul nu are constituită asociaţie de proprietari sau, deşi constituită, aceasta nu are președinte și administrator în funcţie sau plata cotelor de contribuţie la cheltuielile comune ale asociaţiei de proprietari sau/şi pentru utilităţile publice se face printr-o altă modalitate agreată de proprietarii condominiului, înstrăinătorul va da o declaraţie pe propria răspundere cu privire la acest aspect, declaraţie care va fi menţionată în cuprinsul actului notarial de înstrăinare, şi va prezenta notarului public copia ultimei facturi împreună cu dovada achitării utilităţilor publice şi/sau a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari și/sau cuantumul debitelor acestora de la acea dată.

Executarea silită și vânzarea prin licitație publică - prevederi relevante

Procesul-verbal de situaţie: după comunicarea încheierii de încuviinţare a executării şi notarea în cartea funciară a urmăririi silite, executorul judecătoresc, în vederea identificării imobilului urmărit şi a preţuirii lui, va încheia un proces-verbal de situaţie. În cazul în care imobilul supus urmăririi nu este înscris în cartea funciară, executorul judecătoresc va solicita biroului de cadastru şi publicitate imobiliară, în numele debitorului, deschiderea cărţii funciare, în baza unei documentaţii cadastrale întocmite de o persoană autorizată şi a titlurilor de proprietate obţinute, când este cazul.

Evaluatorul va fi numit de către executor prin încheiere executorie, care va arăta şi termenul de depunere a raportului de expertiză. Stabilirea preţului imobilului și a valorii altor drepturi: executorul va fixa preţul imobilului, care va fi preţul de pornire a licitaţiei, la valoarea stabilită conform art. 836.

Publicitatea vânzării în executare silită

Publicitate: publicaţii în extras, cuprinzând menţiunile prevăzute la alin. (1) lit. a), c) şi f) -m), se vor face, sub sancţiunea nulităţii, într-un ziar de circulaţie naţională, dacă valoarea imobilului depăşeşte suma de 250.000 lei, sau într-un ziar local, dacă nu trece peste această sumă. Îndeplinirea formalităţilor privind afişarea publicaţiei la sediul executorului judecătoresc, la locul unde se află imobilul urmărit, precum şi la locul unde se desfăşoară licitaţia, dacă acesta este altul decât locul unde este situat imobilul, se va constata prin procese-verbale încheiate de executorul judecătoresc.

Desfășurarea licitației și reguli de adjudecare

Vânzarea la licitaţie se face în mod public. Executorul va oferi apoi spre vânzare imobilul, prin 3 strigări succesive, la intervale de timp care să permită opţiuni şi supralicitări, pornind de la preţul oferit care este mai mare decât cel la care s-a făcut evaluarea, potrivit art. 836 alin. Dacă imobilul este grevat de vreun drept de uzufruct, uz, abitaţie sau servitute intabulate ulterior înscrierii vreunei ipoteci, la primul termen de vânzare strigările vor începe de la preţul cel mai mare oferit sau, în lipsă, de la cel fixat în publicaţie, scăzut cu valoarea acestor drepturi.

Dacă nu se obţine preţul de începere a licitaţiei şi există cel puţin 2 licitatori, la acelaşi termen, bunul va fi vândut la cel mai mare preţ oferit, dar nu mai puţin de 30% din preţul de pornire al primei licitaţii. La termenul stabilit ulterior licitaţia va începe de la preţul de 50% din preţul de pornire al primei licitaţii. Executorul va declara adjudecatar persoana care, la termenul de licitaţie, a oferit preţul de vânzare cel mai mare.

După adjudecare: plata, intabularea și predarea imobilului

Când adjudecatar este un creditor, el poate depune creanţa sa în contul preţului, fiind obligat, dacă este cazul, să depună diferenţa de preţ în termenul prevăzut. Dacă adjudecatarul nu depune preţul în termenul prevăzut, imobilul se va scoate din nou în vânzare în contul acestuia, la preţul de începere a licitaţiei la care bunul a fost adjudecat, el fiind obligat să plătească cheltuielile prilejuite de noua licitaţie şi eventuala diferenţă de preţ.

După plata integrală a preţului sau a avansului prevăzut, executorul, la cerere, va dispune restituirea garanţiilor depuse de ceilalţi participanţi. Odată cu predarea către adjudecatar a unui exemplar al actului de adjudecare, executorul judecătoresc va solicita de îndată, din oficiu, intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate al adjudecatarului, pe cheltuiala acestuia. La cererea adjudecatarului, acesta va fi pus în posesia imobilului adjudecat de către executorul judecătoresc, actul de adjudecare constituind titlu executoriu împotriva tuturor persoanelor arătate la art. 854 lit. i).

Ce se întâmplă când tranzacția eșuează sau cumpărătorul nu se califică

Din diverse motive, ale tale sau ale cumpărătorului, în urma vizionării imobilului de către cumpărător, nu v-ați înțeles cu acesta iar tranzacția a eșuat. Stai fără griji! Vei putea oricând accepta una dintre ofertele primite sau relua procedura. Dacă stai cu proprietatea la vânzare deja de câteva luni și nu ai reușit s-o vinzi, sau dorești să-ți vinzi imobilul cât mai repede și la cel mai bun preț posibil, sau dacă pur și simplu vrei să testezi piața, să vezi ce preț ai putea obține pentru imobilul tău, atunci scoate-l la licitație online pe Compariimobiliare.ro!

Sfaturi practice pentru vânzători

• Pregătește din timp toate documentele: act de proprietate în original, extras carte funciară, certificat energetic, facturi și dovada plăților utilităților.
• Asigură-te că anunțul conține cât mai multe detalii și fotografii de calitate pentru a atrage oferte.
• Alege tipul de vânzare potrivit (licitație publică, negociere directă sau combinație) și clarifică regulamentul înainte de demarare.
• Dacă imobilul este în procedură de insolvență, respectă pașii legali: evaluare ANEVAR, publicitate, aprobări de la Adunarea creditorilor.
• Verifică eligibilitatea cumpărătorilor în cazul licitațiilor online pentru a evita întârzieri sau eșecul tranzacției.

Când ești informat și pregătit, vânzarea prin licitație - fie ea tradițională sau online - devine un instrument eficient pentru obținerea celui mai bun preț într-un cadru transparent și competitiv.

tags: #vanzarea #unui #imobil #prin #licitatie #cu

Postări populare:

• Monitorizarea bebelușului cu telefonul
• Recenzie despre medicii ginecologi în Brăila – opinii despre top alegeri
• cum să te joci cu bebelușul folosind creioane și hârtie
• Implicatii ale deciziei Curții de Apel Craiova în cazul Caracal
• Ghid practic de croitorie pentru haine de gravide: cum să alegi tiparele ideale