Notiunea de inscriere a sarcinilor in cartea funciara creeaza un cadru complex de protectie si riscuri pentru partile implicate in inchirierea unui imobil. In acest context, actele si dispozitiile legale privind radierea, notarea si opozabilitatea sarcinilor intereseaza in mod direct efectele contractuale si procedural, precum si posibilitatea executarii garantiilor prin garantie reala. Documenteaza-te atent asupra modului in care hotararile judecatoresti, notificarile si formalitatile cadastrale modeleaza situatia juridica a imobilului.
Cadru legal al inscrierilor si radiarilor in cartea funciara
In caz de admitere a plangerii, hotararea definitivă a instanței judecătorești produce efecte pentru cartea funciară de la data înregistrării cererii de înscriere la biroul teritorial. Înscrierea dispusă se efectuează în baza unui exemplar conform cu originalul al hotărârii judecătorești prin care a fost admisă plângerea, cu menţiunea că este rămasă definitivă, iar încheierea emisă nu este supusă niciunei căi de atac. Prin aceeași încheiere se dispune radierea plângerii din cartea funciară.
Radierea dezmembrămintelor dreptului de proprietate constituite în folosul unui imobil se poate face, în condițiile art. 94 din Regulamentul ANCPI, doar cu acordul celui care are înscris un drept asupra imobilului, dat prin înscris autentic notarial, fără întocmirea unei documentații cadastrale.
Radierea din planul cadastral si din cartea funciară a unei construcții
Radierea din planul cadastral și din cartea funciară a unei construcții existente pe un teren înscris în cartea funciară se efectuează la cererea proprietarului, fără documentație cadastrală, în baza actului administrativ specific, emis în condițiile legale. În cazul în care actul de adjudecare este anulat, înscrierea provizorie dispusă de registrator se va radia la cererea executorului judecătoresc (art. 166 din Regulamentul ANCPI nr. 700/2014).
Radierea ipotecilor si a altor sarcini reale
Radierea ipotecilor și a celorlalte sarcini reale, de la data intabulării, poate lăsa imobilul liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de creanță. Dacă prețul de adjudecare se plătește în rate, sarcinile se sting la plata ultimei rate. Dreptul de ipotecă intabulat în condițiile art. 163 alin. (2), precum și notarea efectuată conform art. 195 alin. (5) din Regulamentul ANCPI se radiază din oficiu, cu excepția celor pentru care adjudecatarul ar conveni să fie menținute. De asemenea, vor fi radiate din oficiu drepturile de uzufruct, uz, abitație sau servitute intabulate ulterior înscrierii vreunei ipoteci, dacă adjudecarea s-a făcut liber de aceste drepturi, potrivit mențiunilor din actul de adjudecare.
Interdictii si clauze de inalienabilitate in practica inscrierilor
In literatura de specialitate se analizeaza natura juridica a interdictiilor de instrainare si a clauzelor de inalienabilitate, in contextul contractelor de ipoteca imobiliara si a clauzelor din contractele de credit ipotecar. Regulamentul ANCPI, art. 186, prevede ca „Obligațiile de a nu face: interdicțiile de înstrăinare, grevare, închiriere, dezlipire, alipire, construire, demolare, restructurare și amenajare se notează din oficiu atunci când sunt prevăzute într-un contract de ipotecă.”
Se subliniaza distincția intre clauza de inalienabilitate propriu-zisa si obligatia de a nu face, format in care notarea poate constitui o piedică de carte funciară pentru înscrierea actului subsecvent. În practică, notarea interdicțiilor de înstrăinare poate apărea fie ca o clauză de inalienabilitate, fie ca o obligație personală de a nu face, în funcție de textul contractual si de reglementările incidente (Legea nr. 7/1996, Codul Civil, Regulamentul ANCPI).
Este important de reținut că înscrierea unei interdicții poate genera nulitate absolută în cazul în care aceasta însoțește sau limitează în mod nelegitim dreptul de înstrăinare în condițiile legii speciale (ex. Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare). Totuși, natura exactă a sanctiunii pentru încălcarea interdicției poate varia în funcție de tipul de interdicție si de circumstanțe, iar unele practici pot invoca nulitatea relativă sau alte sancțiuni în funcție de cadrul contractual.
Elemente practice pentru inchirierea cu sarcini inscrise
Inchirierea unui imobil cu sarcini inscrise implica verificarea atentă a existentei si intinderii sarcinilor inscrise, a opozabilității fata de terti si a posibilităților de radiere sau modificare prin hotarari judecătorești sau acte notariale. Recomandările practice includ:
- Solicitați extras de carte funciară pentru imobil, pentru a identifica drepturile reale înscrise, sarcinile si limitările;
- Verificați dacă există interdicții de înstrăinare sau alte clauze de stil de a nu face, în contextul contractelor de ipotecă sau al altor expediente;
- Analizati posibila radiere a sarcinilor la data împlinirii condițiilor (plata, adoptarea hotărârii, acordul creditorului, etc.);
- Acordați atenție eventualelor clauze de inalienabilitate sau insesizabilitate care pot transforma potențialele dispuneri în obstacole de disponibilitate a imobilului;
- Înainte de semnarea contractului de închiriere, consultați avocat specializat în publicitate imobiliară pentru a evalua riscurile și modalitățile de protecție (garanții, clauze de reziliere, stricte condiții de radiere);
Rolul extrasului de carte funciară si recomandări
Extrasul de carte funciară este documentul oficial care atestă dreptul de proprietate și orice alte drepturi reale înscrise în cartea funciară. Este esențial pentru a verifica dreptul de proprietate al vânzătorului, a identifica ipoteci, litigii sau alte probleme legale si a evalua riscurile asociate tranzacției. Pentru a obține extrasul, se poate depune cerere la ANCPI sau online, folosindu-se numarul cadastral sau adresa imobilului.
Obține rapid extrasul de carte funciară ONLINE în 2 minute! Tutorial complet
Potriviri legislative si exemple
Regulamentul ANCPI nr. 700/2014, împreună cu art. 166, 167 si art. 163 din regulament, reglementează operațiunile de radiere si notare în contextul actelor de adjudecare si a notărilor de ipotecă. Notarea clauzelor de inalienabilitate si a interdicțiilor se poate face în anumite condiții, în funcție de textul relevant din Legea nr. 7/1996 si din Codul Civil, precum si de reglementările procedurale din ANCPI.
| Aspect | Ce acopera | Impact pentru închiriere |
|---|---|---|
| Radierea | Radierea plângerii din cartea funciară, radierea dezmembrămintelor si a sarcinilor | Poate elibera imobilul de sarcini, facilitând închirierea fără impedimente |
| Interdicții | Interdicții de înstrăinare, grevare, închiriere etc. | Pot restrânge dreptul de închiriere dacă nu există acordul creditarului sau dacă interdicțiile nu pot fi menținute |
| Clauze de inalienabilitate | Notare în cartea funciară a clauzelor de inalienabilitate | Poate genera nulitate sau opozabilitate în funcție de condițiile legii aplicabile |
În practică, legiferarea reglementează notarea interdicțiilor ca piedică de carte funciară sau ca sarcini ce pot fi suspendate/prelungite în funcție de acorduri între părți și de condițiile de executare a garantiilor.
tags: #inchiriere #imobil #cu #sarcini #inscrise