Acoperișul blocului este o parte comună a clădirii, iar modificările, lucrările sau extinderile sale necesită acordul tuturor proprietarilor, conform Art. 42 alin. (1) din Legea nr. 196/2018. Drepturile și obligațiile locatarilor din condominiu sunt reglementate pentru a asigura buna funcționare a asociației de proprietari, întreținerea și siguranța clădirii.
Ce drepturi au proprietarii în adunarea generală
Toți proprietarii membri ai asociației de proprietari au dreptul să participe, cu drept de vot, la adunarea generală a asociației de proprietari, să își înscrie candidatura, să candideze, să aleagă și să fie aleși în structura organizatorică a asociației de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana în cauză trebuie să aibă capacitate deplină de exercițiu.
drepturi de informare și transparență financiară
Proprietarii din condominii au dreptul să fie informați în legătură cu toate aspectele ce privesc activitatea asociației, să solicite în scris și să primească copii după orice document al acesteia. Au dreptul să primească explicații cu privire la calculul cotei de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari și, după caz, să o conteste în scris în termen de 10 zile.
În situația în care președintele sau administratorul nu ia toate măsurile necesare pentru facilitarea accesului la documentele contabile sau la orice alt document al asociației, proprietarii pot notifica comitetul executiv și cenzorul/comisia de cenzori. Dacă solicitările nu sunt soluționate în termen de 10 zile, proprietarii se pot adresa compartimentelor prevăzute la art. 10.
Obligațiile proprietarilor referitoare la accesul în proprietăți și intervenții în părțile comune
Art. 31 prevede că, cu un preaviz motivat scris de 5 zile emis de comitetul executiv, proprietarul este obligat să permită accesul președintelui sau al unui membru al comitetului executiv, administratorului și unei persoane calificate pentru lucrări de construcții/reparații în proprietatea sa, atunci când este necesar să se inspecteze sau să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din proprietatea individuală. Nerespectarea poate atrage răspunderea civilă și penală, după caz.
Modificări constructive în părțile comune și obligații legale
Modificările suprafețelor construite sau utile se comunică președintelui asociației și organului fiscal local în termen de 30 de zile de la încheierea lucrărilor, pentru a se actualiza cartea tehnică a construcției și baza de date a asociației.
Art. 37 reglementează modalitatea de modificare a instalațiilor interioare ale condominiului aflate în proprietate comună: lucrările pot fi efectuate doar în condițiile legii, pe baza unui referat tehnic emis de furnizorul utilităților, iar decizia de efectuare revine adunării generale cu votul majorității a două treimi din numărul membrilor asociației, cu acordul tuturor proprietarilor direct afectați de vecinătate. Pentru energia termică, dacă există producere locală, nu este necesar referatul tehnic menționat.
Utilizarea părților comune de către terți și condițiile contractuale
Art. 38 stipulează că părțile comune pot fi utilizate de terți doar ca urmare a hotărârii adunării generale, adoptată cu acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor și cu acordul tuturor proprietarilor direct afectați, în baza unui contract semnat și avizat conform regulamentelor interne.
Problema concretă: acoperișul extins peste camera ta și causarea pagubelor
Un locatar reclamă că, la reabilitarea acoperișului primei scări, constructorul a extins lucrarea peste camera sa, iar jgheabul nu a fost montat. Agentul administrativ a declarat că nu poate interveni între Antohi și vecini. Această situație ilustrează mai multe probleme reale: cum se interpretează dreptul de proprietate, cum se gestionează cheltuielile pentru lucrări comune, și cine răspunde pentru pagube și pentru neglijările legale ale lucrărilor.
- Ce spune legea despre modificările la părțile comune
- Extinderea peste camera ta - atingere la dreptul de proprietate
- Lipsa jgheabului și scurgerile - cine răspunde
- Căi prin care poți acționa concret: notificare, autorități, instanță
1) Ce spune legea despre modificările la părțile comune
Conform Legii nr. 196/2018, acoperișul blocului este o parte comună. Orice lucrare de construcție, modificare sau extindere a acoperișului trebuie aprobată în adunarea generală a asociației, iar proprietarii direct afectați trebuie să-și dea acordul scris. Dacă lucrarea s-a făcut fără vot, este o încălcare a dreptului de proprietate (art. 555 Cod civil).
2) Extinderea construcției peste camera ta - atingere la proprietate
Codul civil spune că proprietarul are dreptul de a se bucura și de a dispune de bunul său în mod exclusiv și absolut, în limitele legii. Construirea peste o parte din tavanul sau pere-tele tale, fără consimțământul tău, reprezintă o ingerință în spațiul tău privat, iar legea oferă mijloace de apărare.
3) Lipsa jgheabului și scurgerile - cine răspunde
Conform Legii 10/1995 privind calitatea în construcții, acoperișul trebuie să asigure evacuarea apelor pluviale și să nu pună în pericol integritatea fațadelor sau a locuințelor. Dacă lucrarea nu respectă aceste cerințe, răspunde asociația de proprietari (art. 46 din Legea 196/2018). Însemnatul mesaj este: responsabilitatea pentru întreținerea părților comune revine tuturor locatarilor proporțional cu cota-parte.
4) Ce poți face concret
- Pasul 1 - Notificare scrisă către asociația de proprietari: descrie problema, solicită constatarea lucrării neautorizate, montarea cetărnei și remedierea pagubelor, convocarea adunării pentru aprobarea lucrărilor, atașează fotografii, cere proces-verbal.
- Pasul 2 - Sesizare la Primărie / ISC: dacă lucrarea este ilegală, depune sesizare pentru verificarea legalității lucrării, solicitarea remediere sau desființare a părții neautorizate.
- Pasul 3 - Acțiune în instanță: dacă asociația sau vecinii nu intervin, se poate formula acțiune civilă pentru înlăturarea lucrării, readucerea la starea inițială și despăgubiri pentru infiltrații, disconfort etc. Temeiuri: art. 555-557 Cod civil privind dreptul de proprietate; responsabilitatea asociației pentru întreținerea părților comune.
Finanțarea reparațiilor și responsabilitatea colectivă
Legea 196/2018 stabilește că cheltuielile pentru întreținerea și repararea părților comune se suportă de toți proprietarii din bloc, proporțional cu cota-parte deținută, iar obligația de plată nu este opțională. Chiar dacă efectele afectează în mod direct doar ultimul etaj, responsabilitatea financiară aparține tuturor locatarilor, deoarece bunul comun trebuie întreținut în comun. În situații în care apartamentele de la ultimul etaj suferă prejudicii, proprietarii pot solicita despăgubiri dacă pot demonstra legătura dintre lipsa reparațiilor și daunele produse. Până la finalizarea reparațiilor, pot fi luate măsuri provizorii pentru protejarea locuinței, fără a renunța la drepturi.
Situatii reale și dialog între părți
Un caz în orașul Roman ilustrează dificultățile întâmpinate: locuitorii se ceartă la ședințele asociației despre reparațiile din părțile comune. Administrarea așa cum se reglementează prin lege necesită clarificări din partea președintelui și a administratorului pentru a aduce soluțiile necesare. Unii locatari cer intervenții ale autorităților locale când asociația nu poate sau nu vrea să acționeze, iar alții lucrează cu proprie contribuție sau cu acorduri de tip contract.”
tags: #sarcini #locatari #acoperisul #blocului
Postări populare:
- Samarin, doctorul pediatru: impactul său asupra sănătății în Călărași în anii 60
- Cum își reorganizează prezentatoarea însărcinată emisiunile la Antena 1
- Top medici pediatri din Sibiu și sfaturi pentru părinți
- Ghid tehnic pentru omologarea peridocurilor: cerințe și documentație
- Îngrijirea nou-născutului de 14 zile: sfaturi utile pentru părinți