În funcție de tipul reparației, aceasta poate cădea în sarcina proprietarului sau a chiriașului. Locatorul este persoana fizică sau juridică ce oferă spre închiriere o locuinţă, în baza unui contract, în schimbul unei sume de bani. La alineatul 1, articolul prevede că „locatorul este obligat să efectueze toate reparaţiile care sunt necesare pentru a menţine bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare pe toată durata locaţiunii, conform destinaţiei stabilite potrivit art. 3. Cu alte cuvinte, dacă doresc acest lucru, proprietarul și chiriașul pot stabili, prin contract, că și reparațiile curente pot cădea în sarcina locatorului.
Din perspectiva dreptului, „(3) Dacă, după încheierea contractului, se iveşte nevoia unor reparaţii care sunt în sarcina locatorului, iar acesta din urmă, deşi încunoştinţat, nu începe să ia de îndată măsurile necesare, reparaţiile pot fi făcute de locatar.” Astfel, chiriașul poate interveni în cazul reparațiilor urgente, în situațiile în care locatorul nu acționează în termenele legale.
În practică, codificarea italiană a vechilor reglementări a condus la ideea că „reparațiile de întreținere curentă sunt în sarcina chiriașului”, iar „reparațiile capitale” sau cele rezultate din uzul normal sunt în sarcina proprietarului. Dacă degradările s-au produs din culpa chiriașului, acesta va fi obligat să efectueze reparațiile pe cheltuiala proprie. În plus, chiriașul trebuie să notifice proprietarul de îndată despre necesitatea reparațiilor ce cad în sarcina locatorului.
Articolul 1796 din Codul Civil reglementează drepturile chiriașilor: între acestea se numără și întreținerea și repararea locuinței dispuse spre închiriere în contul proprietarului (reținând contravaloarea din chirie), dacă acesta nu a îndeplinit obligațiile legate de aceste lucrări într-un termen de 30 de zile de la sesizarea scrisă a chiriașului. Chiriașii au dreptul să modifice sau să îmbunătățească imobilul, atâta timp cât lucrările nu încalcă termenii contractului și nu degradează sau periclitează imobilul și spațiile comune.
Chiriașul este obligat să plătească chiria la timp, să folosească bunul cu prudență și diligență, precum și să permită accesul locatorului pentru inspectări rezonabile. În caz de deteriorări, chiriașul trebuie să comunice proprietarului necesitatea reparațiilor, iar dacă elementele de construcții sau instalații se deteriorează din cauza folosirii necorespunzătoare, repararea este în sarcina chiriașului, cu răspunderea pentru daunele cauzate.
Contractul poate prevedea că reparațiile de întreținere curentă sunt în sarcina chiriașului, iar eventualele reparații capitale sau degradări rezultate din uzul normal sunt în sarcina locatorului. În cazul în care proprietarul nu efectuează reparațiile aferente, chiriașul poate solicita daune-interese, iar la încetarea locațiunii, chiriașul poate compensa daunele cu contravalorile reparațiilor necesare.
drepturile și obligațiile părților
Într-un contract de închiriere, partea vinovată de lipsa întreținerii poate fi sorbită de sancțiuni legale. Drepturile chiriașilor includ, printre altele, posibilitatea de a utiliza locuința în mod pașnic, de a aduce oaspeți, de a trăi cu alte persoane în imobil, cu condiția includerii acestora în contract. Când se încheie perioada contractuală, chiriașul are prioritate la reînnoire. Evitarea vizitelor neanunțate este parte a respectării intimității chiriașului.
La terminarea contractului, chiriașul trebuie să restituie locuința în starea în care a primit-o, cu excepția uzurii normale. Contractele pot include clauze adiționale, iar în situațiile de convenire asupra reînnoirii, chiriașul trebuie să părăsească locuința dacă nu există acord asupra prelungirii.
Proprietarul are obligația de a informa despre situația financiară a asociației și cheltuielile pentru întreținerea imobilului. În termeni de protecție, proprietarul trebuie să respecte intimitatea chiriașului și să nu îl stânjenească. Întreținerea structurii de rezistență, fațada, curțile și spațiile comune este de răspunderea proprietarului.
Chiriașul poate încheia un contract de subînchiriere, cu condiția să nu încalce drepturile din contractul principal și să se înregistreze la organele fiscale. Dacă chiriașul părăsește definitiv sau decedează, locatorul poate continua închirierea în beneficiul rudelor sau a altor persoane înscrise în contract, cu condiția să locuința a fost ocupată de titular.
Există clauze care ar încălca drepturile chiriașilor și nu pot fi incluse în contractul de închiriere, precum obligativitatea plății anticipat pentru reparațiile ce revin proprietarului. De asemenea, chiriașii nu pot fi considerați responsabil colectiv pentru degradarea elementelor din spațiile comune. Contractul trebuie să fie înregistrat fiscal, cu termen de declarare de 30 de zile de la încheiere, iar drepturile la despăgire pentru pagube pot fi limitate la situațiile de încetare a locațiunii.
Reguli practice privind reparațiile și întreținerea
- Reparațiile curente (întreținerea zilnică) sunt în sarcina chiriașului.
- Reparațiile capitale și degradările din uzul normal sunt în sarcina proprietarului.
- În cazul urgentelor, chiriașul poate efectua reparațiile necesare și poate recupera costurile prin reducerea chiriei sau prin alte modalități legale, dacă locatorul nu acționează.
- Chiriașul trebuie să notifice imediat despre necesitatea reparațiilor din sarcina locatorului.
- Contractul poate stabili clar cine suportă costurile pentru întreținerea exterioară a clădirilor și a instalațiilor comune.
Accidentele pot surveni oricând, iar legile chiriașilor stabilesc durata maximă pentru plățile chiriei, precum și drepturile de informare privind situația financiară a asociației. Proprietarul poate include clauze adiționale, respectând însă cadrul legal pentru protecția chiriașului. Evacuările nu pot fi executate între 1 decembrie și 1 martie. În plus, asigurarea locuinței (opțională) poate acoperi riscuri ca incendiu, furt, avarii la instalații sau vânzări.
În concluzie, în baza art.1788 alin.1, în timpul locațiunii, proprietarul are obligația de a face reparațiile necesare bunei folosințe a lucrului. Reparațiile curente sunt în sarcina locatarului (chiriasului) în lipsa unor stipulări contrare, iar reparațiile majore rămân în sarcina locatorului. Micile reparații locative includ exemple precum schimbarea becurilor, a geamurilor sau a încuietorilor, iar reparațiile capitale includ lărgiri sau îmbunătățiri majore.
| Tip reparație | Sarcină | Condiții |
|---|---|---|
| Reparații curente | Chiriaș | Uzură zilnică; notificare la nevoie |
| Reparații capitale | Proprietar | Uz normal, degradări, sau forța majoră |
| Hibele neclare | Contract clar | Stabilește responsabilități în contract |
tags: #tce #reparatii #sunt #in #sarcina #chiriasului